Consulta de la DGT V1491-18, de 31 de mayo de 2018

En esta contestación a consulta vinculante el contribuyente pregunta si la actividad de arrendamiento de inmuebles externalizada con un tercero puede calificarse como actividad económica a efectos del IS.

La sociedad consultante pone de manifiesto que se dedica a la explotación en régimen de arrendamiento de un gran número de inmuebles (nueve pisos, nueve trasteros y trece garajes) para cuya gestión ha externalizado mediante un contrato con una sociedad especializada en la materia, y un contrato de asesoría y gestión con otra sociedad, entre cuyas funciones se encontrarían elaborar la documentación contable contactar con otros profesionales (por ejemplo, abogados, auditores, personal de mantenimiento o reparación de los inmuebles, etc.), garantizar el buen funcionamiento de los inmuebles a través de la gestión de la obtención de rentas, el control de los gastos operativos y la preparación de presupuestos generales y la comunicación con los arrendatarios o terceros.

Pues bien, la DGT considera en este caso concreto que de los datos aportados en la consulta planteada no se pueden entender cumplidos los requisitos señalados en el artículo 5.1 de la Ley del IS a los efectos de determinar que la entidad desarrolle una actividad económica.

Como es sabido, la DGT ha admitido en previas ocasiones la posibilidad de externalizar la gestión de la actividad de arrendamiento sin necesidad de tener empleada a una persona a tiempo completo, pero no en todo caso, sino únicamente en la medida en que se den ciertas condiciones que "justifiquen" económicamente dicha externalización; en aquellos casos en los que el patrimonio inmobiliario es "relevante" o "de cierta importancia", cuando la gestión se externalice con sociedades especializadas dedicadas profesionalmente a la gestión de los activos teniendo en cuenta "la dimensión de la actividad a desarrollar", "el volumen e importancia de sus ingresos", así como por ejemplo el "elevado número de arrendatarios".

Esta nueva contestación a consulta evidencia el componente subjetivo que existe para determinar la posibilidad de externalizar la gestión de arrendamiento así como la necesidad de un análisis individualizado que justifique la mayor eficiencia en la subcontratación de la gestión de arrendamiento.

Entre las principales consecuencias fiscales derivadas de que se considere que la mera externalización no es suficiente para el cumplimiento del requisito de tener una persona empleada, estaría la imposibilidad de aplicar la exención a las plusvalías tácitas derivadas de la transmisión de participaciones de la entidad, en los términos establecidos en el artículo 21 de la Ley del IS.

Por último, conviene recordar que la DGT ha vetado la posibilidad de externalizar la gestión para la aplicación de los beneficios fiscales del IP y del ISD.

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