Le 21 octobre 2019, le conseil municipal de Calgary a modifié son règlement sur les taxes hors site, intitulé Off-Site Levies Bylaw (2M2016), afin d'être habilité à prélever des taxes auprès des promoteurs pour les dépenses en immobilisations liées aux installations de loisirs communautaires, aux postes de police, aux casernes de pompiers et aux bibliothèques (les « frais de services communautaires »). La modification du règlement était attendue puisque la ville percevait cette taxe depuis des années comme une charge volontaire putative. Ce qui a causé la surprise, c'est la façon dont les modifications apportées au règlement sur la Charte de la ville de Calgary de 2018, intitulé City of Calgary Charter, 2018 Regulation (le « règlement sur la Charte »), ont permis à la ville d'adopter cette modification sans consultation des membres de l'industrie, sans audience publique et sans droit d'appel.

Le règlement sur la Charte remplace l'article 648 de la Municipal Government Act (la « MGA »). Les dispositions dérogatoires précises du règlement sur la Charte sont les suivantes :

  • Le para. 35.1(13) décharge la ville de son obligation de consulter les intervenants et de tenir une audience publique lorsqu'elle modifie le Règlement 2M2016 afin d'inclure les frais de services communautaires dans les taxes hors site;
  • L'article 35.4 annule le droit d'interjeter appel d'une modification au règlement de la ville sur les taxes hors site portant sur les frais de services communautaires.

Ces dispositions n'existent qu'à Calgary. Edmonton, l'autre ville de l'Alberta régie par une charte, n'a pas les mêmes pouvoirs dérogatoires en matière de consultation des intervenants, d'audience publique ou de droit d'appel dans son règlement portant sur la Charte. Les intervenants des autres municipalités de l'Alberta peuvent s'en remettre à la MGA pour faire valoir leurs droits.

À l'exception des préoccupations plus générales exprimées en 2018 dans un billet de blogue intitulé « Chartes des villes de l'Alberta : un risque de délégation de pouvoirs illégitime ? », à propos des règlements municipaux qui dérogent à la législation provinciale, les promoteurs immobiliers de Calgary n'ont pas eu l'occasion de se faire entendre par l'administration et le conseil. La modification récente du règlement est particulièrement frustrante pour les promoteurs d'installations industrielles neuves, qui se trouveront à financer les installations de loisirs communautaires et les bibliothèques au moyen de cette taxe sur les frais de services communautaires, mais n'en retireront pas ou peu d'avantages apparents.

Pour illustrer nos observations, il faut préciser qu'en 2019, seules la taxe sur les installations de traitement de 142 925 $ l'hectare et la taxe sur le transport de 136 228 $ l'hectare étaient plus élevées que la taxe sur les frais de services communautaires fixée à 78 419 $ l'hectare. La portion de la taxe sur les frais de services communautaires attribuable aux installations de loisirs communautaires et aux bibliothèques s'élevait respectivement à 41 679 $ l'hectare et à 5 971 $ l'hectare. Comme c'est le cas pour toutes les catégories d'infrastructure visées par la taxe sur les frais de services communautaires, la taxe portant sur les installations de loisirs communautaires et les bibliothèques à Calgary est calculée en fonction d'une croissance projetée de la population établie à 340 918 dans les nouvelles zones résidentielles urbaines au cours d'une période de 30 ans (2015 à 2044). Toutefois, le calcul de ces taxes n'est pas tributaire du rapport coûts-bénéfices attribuable aux nouveaux aménagements de sites industriels. Le principe général du règlement intitulé Off-Site Levies Regulation (AR 187/2017) consiste à établir un lien entre le coût de l'infrastructure hors site et l'avantage obtenu par le promoteur tenu de payer la taxe :

  • 3(6) [traduction] Une municipalité ne peut pas contraindre le demandeur d'un permis d'aménagement ou d'autorisation de lotissement à financer le coût de construction d'une infrastructure, d'une infrastructure de transport ou d'installations au moyen d'une taxe supérieure à l'avantage proportionnel qu'en retire le demandeur.

Il est entendu depuis longtemps que la ville renégocie les taxes hors site avec les promoteurs immobiliers tous les cinq ans. Ces négociations commenceront sérieusement en 2020 en vue de l'adoption d'un règlement de remplacement sur les taxes hors site qui prendra effet en 2021. La ville et les promoteurs auront alors l'occasion d'aborder tous les modes de calcul des taxes hors site et les principes sous-jacents conformément au Off-Site Levies Regulation, y compris ceux qui s'appliquent à la taxe sur les frais de services communautaires. Les « dérogations » autorisées par le règlement sur la charte s'appliquent seulement lorsque la ville modifie le Règlement 2M2016 de manière à inclure les frais de services communautaires dans les taxes hors site (art. 35.1) et ne sont pas reportées dans des modifications futures du Off-Site Levies Regulation.

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