Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de diciembre de 2018 (ECLI: ES:TS:2018:4390)

El artículo 33.4.b) LIRPF establece la exención de las ganancias de patrimonio derivadas de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años. Por otro lado, la DA 23ª de la misma Ley determina el significado jurídico de vivienda habitual a los efectos de aplicación de dicha exención, reconociéndole esa naturaleza a "aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas".

La lectura de ambos preceptos permite advertir que el contribuyente puede tener una vivienda habitual sin ser propietario de la misma, como es lógico; aunque también parece obvio que el disfrute de la exención está condicionado a la tenencia de algún derecho real sobre la misma, que es el que genera la ganancia de patrimonio con ocasión de su transmisión.

Esas circunstancias permiten imaginar supuestos en los que resulta dudosa la aplicación del beneficio fiscal, porque el contribuyente ha vivido durante más más de tres años en esa vivienda pero, por cualquier motivo, no ha sido propietario de la misma durante todo ese tiempo: porque el título de propiedad lo adquirió más tarde, o porque ostenta un derecho real distinto de la propiedad (p.ej. usufructo).

Precisamente, el primero de los supuestos mencionados es el que motiva la sentencia analizada: la vivienda era propiedad del marido desde 1970, pero la aportó a la sociedad de gananciales en octubre de 2003, y antes de cumplirse tres años desde ese momento, fue transmitida a un tercero por los cónyuges, que tenían más de 65 años.

En ese contexto, la sentencia analizada entiende que las "condiciones de la exención están directamente relacionadas con el objeto sobre el que se proyecta el derecho transmitido, esto es, la propiedad de la vivienda habitual, por lo que intentar extender esta exención a derechos que no están comprendidos en el ámbito de la misma, colisiona con el carácter excepcional que corresponde a la aplicación de los beneficios fiscales". Por ello la sentencia analizada determina que la aplicación de la exención comentada "requiere que la vivienda transmitida haya constituido la residencia habitual durante el plazo continuado de, al menos, tres años continuados, y que haya ostentando durante dicho periodo el pleno dominio de la misma".

La doctrina fijada parece excluir del ámbito de la exención otros supuestos, no mencionados explícitamente en la sentencia, como son aquellos en los que el transmitente ocupa la vivienda habitual en virtud de un derecho real, distinto de la propiedad. Esta interpretación es precisamente la seguida por la DGT en distintas consultas (por ejemplo, V0079-17), en las que afirma que "cuando el pleno dominio de una vivienda se encuentra desmembrado entre nudo propietario y usufructuario, a ninguno de ellos le resultará de aplicación las exenciones previstas con ocasión de la transmisión de la misma, en el caso de que se trate de su vivienda habitual".

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