Le 7 juillet 2017, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a publié un projet de modifications apportées à la Ligne directrice B-20 - Pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires résidentiels à des fins de consultation publique. Les révisions resserrent encore davantage les règles applicables aux prêts hypothécaires résidentiels, les modifications les plus importantes portant sur le rehaussement des procédures visant la décision en matière de crédit hypothécaire dans le cadre du processus de souscription et sur le peaufinage des mesures du ratio prêt-valeur (RPV). Ces mesures emboîtent le pas à la lettre du BSIF de juillet 2016 qui faisait état de ses attentes rehaussées concernant les pratiques en matière de souscription de prêts hypothécaires résidentiels d'institutions financières fédérales (IFF). Dans cette lettre, le BSIF avait également fait savoir qu'il allait revoir la Ligne directrice B-20. Les modifications harmonisent le libellé de la Ligne directrice B-20 avec la lettre du BSIF de juillet 2016, tout en précisant et en renforçant les attentes à certains égards.

Les commentaires doivent être formulés d'ici le 17 août 2017 et il est prévu que la Ligne directrice révisée entrera en vigueur plus tard cette année.

Procédures visant la décision en matière de crédit hypothécaire dans le cadre du processus de souscription

La Ligne directrice B-20 existante comporte une série de facteurs que doivent prendre en considération les IFF dans le cadre de leur évaluation d'un emprunteur. Le projet de Ligne directrice B-20 révise l'orientation donnée par le BSIF concernant plusieurs de ces facteurs et y rajoute certains éléments, notamment :

  • Vérification du revenu : Il est conseillé aux IFF de faire preuve de « rigueur » pour confirmer le revenu d'un emprunteur, surtout en ce qui concerne les travailleurs autonomes ou les revenus de source étrangère. En outre, les IFF devraient faire preuve de diligence dans le cadre de l'évaluation de revenus temporairement élevés (p. ex., en raison de commissions non périodiques ou de primes) et dans le cadre de la souscription de prêts dont le remboursement est tributaire des revenus tirés du bien en soi (p. ex., dans le cas d'un bien de location).
  • Objet du prêt hypothécaire : Les IFF devraient établir et documenter l'objet d'une demande de prêt hypothécaire. Ce processus devrait comporter l'établissement i) de l'utilisation prévue du prêt (achat ou refinancement), ii) du type d'achat pour lequel le prêt est demandé (résidence occupée par le propriétaire, résidence secondaire, etc.) et iii) du type de refinancement (consolidation de dette, renégociation du contrat de prêt existant, etc.)
  • Informations trompeuses : Le BSIF conseille également aux IFF d'avoir en place des mécanismes adéquats permettant de déceler, de prévenir et de signaler les cas d'informations trompeuses survenant dans le cadre du processus de souscription.

En outre, le BSIF observe qu'une analyse du service de la dette, qui est conforme à la politique de souscription de prêts hypothécaires résidentiels (PSPHR) de l'IFF, devrait faire partie de l'évaluation de l'emprunteur. Pour les prêts hypothécaires garantis, les IFF devraient respecter les exigences de service de la dette imposées par les assureurs hypothécaires, tandis que, dans le cas de prêts hypothécaires non garantis, les IFF devraient exiger que le taux admissible minimum corresponde au moins au taux contractuel hypothécaire.

Mesures du ratio prêt-valeur (RPV)

Le projet de Ligne directrice B-20 énonce l'attente du BSIF selon laquelle la structure des limites du RPV de l'IFF doit cadrer avec i) les profils de risque des divers prêts hypothécaires résidentiels qu'elle détient et ii) la PSPHR de l'IFF.

Afin d'appuyer une évaluation nuancée et critique des RPV, le BSIF organise les profils de risque des divers prêts hypothécaires dans le projet de Ligne directrice B-20 selon qu'ils sont « conventionnels », « non conformes » ou « non conventionnels ». Les prêts hypothécaires conventionnels affichent des RPV moins élevés qui n'exigent habituellement pas qu'ils soient assortis d'une assurance hypothécaire si leur RPV est égal ou inférieur à 80 %. Les prêts hypothécaires non conformes constituent un sous-ensemble des prêts hypothécaires conventionnels qui affichent des attributs plus à risque par rapport aux autres prêts hypothécaires conventionnels. Le BSIF s'attend à ce que les IFF imposent un RPV maximum égal ou inférieur à 65 % pour ces prêts hypothécaires non conformes. Il est laissé à l'appréciation des IFF de décider quels prêts hypothécaires sont non conformes, mais le BSIF observe que cette catégorie ne devrait pas inclure les prêts admissibles non productifs de revenus, les prêts à des emprunteurs ayant une faible cote de crédit, les prêts à ratio élevé de service de la dette, les prêts hypothécaires dont les caractéristiques du bien immobilier sous-jacent font en sorte que le prêt comporte un risque de crédit majoré et les prêts à défaut évident par rapport aux autres prêts hypothécaires résidentiels conformes. En dernier lieu, les prêts hypothécaires non conventionnels affichent des RPV plus élevés qui exigent habituellement qu'ils soient assortis d'une assurance hypothécaire si leur RPV est égal ou supérieur à 80 %.

Dans le cadre de l'établissement des RPV des diverses catégories de prêts hypothécaires, les IFF devraient procéder à une évaluation et effectuer des rajustements pour tenir compte de facteurs qui pourraient rendre le bien plus vulnérable à une sévère correction du prix des maisons ou qui pourraient nuire à la négociabilité globale du bien immobilier (comme l'emplacement, le type et l'utilisation prévue du bien immobilier, le prix actuel du bien sur le marché, les tendances les plus récentes en matière de prix et les conditions du marché immobilier) et de tout autre facteur de risque pertinent susceptible de porter atteinte à la viabilité de la valeur du bien immobilier.

Ces procédures d'évaluation et de rajustement ne s'appliquent pas uniquement aux prêts hypothécaires. Les IFF qui souscrivent des marges de crédit adossées à un bien immobilier (MCBI) devraient également vérifier la viabilité de la valeur du bien immobilier dans le cadre de l'établissement du prix et du RPV à l'égard d'une MCBI. En outre, le BSIF conseille aux IFF de revoir le montant approuvé de la MCBI lorsque la valeur du bien immobilier auquel elle est adossée accuse un recul important ou que la situation financière de l'emprunteur s'est détériorée.

En dernier lieu, le projet de Ligne directrice B-20 renferme une interdiction explicite d'effectuer des ententes en matière hypothécaire (y compris le fait d'apparier un prêt hypothécaire et d'autres produits de prêt garantis par le même bien immobilier) qui sont conçues ou qui semblent être conçues afin de contourner le RPV maximal ou les autres limites établies par la PSPHR de l'IFF ou afin d'enfreindre d'autres exigences prévues par la loi, y compris l'octroi de prêts conjoints.

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