Ukraine: Improvement Of The Procedure Of Allocation Of Land: Corrections (In Russian)

27 июля 2013 года вступили в силу Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины в сфере земельных отношений по упрощению процедуры отвода земельных участков» от 02 июля 2013 года № 365-VII (далее – Закон № 365) и Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по совершенствованию процедуры отвода земельных участков» от 02 июля 2013 года № 366-VII (далее – Закон № 366).

Попробуем разобраться в ключевых изменениях, вносимых в земельное законодательство указанными законодательными актами, и определить основные проблемные вопросы, решению которых они и были посвящены.

1. Коллизии в полномочиях по распоряжению землями государственной формы собственности сельскохозяйственного назначения.

После вступления 1 января 2013 года в силу положений Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно разграничения земель государственной и коммунальной собственности» от 6 сентября 2012 года № 5245-VI (далее – Закон № 5245-VI) в положениях Земельного кодекса по определению полномочий государственных органов по распоряжению государственными землями сельскохозяйственного назначения возникла правовая коллизия.

В соответствии с п. «і» ч. 1 ст. 15 Земельного кодекса Украины (далее – ЗК) Минагрополитики было уполномочено распоряжаться землями сельскохозяйственного назначения государственной формы собственности в соответствии с положениями, определенными ЗК. На первый взгляд все просто, обычная отсылочная норма права. Однако проблема в том, что действующий ЗК не предусматривает полномочий Минагрополитики в отношении распоряжения вышеуказанными землями. А ч. 4 ст. 122 ЗК с изменениями, предусмотренными Законом № 5245-VI, предусматривала право Госземгентства передавать государственные земли с/х назначения в пользование или в собственность для всех нужд.

Сложившаяся ситуация практически блокировала распоряжение с/х землями государственной собственности. Кроме того, подобная функция ранее не выполнялась органами земельных ресурсов и они оказались просто не готовы к ее выполнению.

Закон № 365 устранил ранее допущенную законодателем неточность и возложил соответствующие полномочия на Госземагентство.

2. Уточнение порядка передачи земель в собственность и в пользование.

Законом № 366 были уточнены порядок бесплатной приватизации земельных участков гражданами в собственность (ст. 118 ЗК), а также порядок предоставления земельных участков государственной и коммунальной собственности в пользование (ст. 123 ЗК).

Так, при обращении граждан, заинтересованных в приватизации земельных участков, на сегодняшний день нет необходимости подавать выкопировку из кадастровой карты (плана). Согласно положениям измененной статьи 118 ЗК в орган государственной власти или местного самоуправления, которые принимают решение о предоставлении участка в собственность, необходимо подать графические материалы, на которых указано место размещения земельного участка. В принципе, под такое определение подпадает даже распечатка участка земной поверхности, сделанная с помощью компьютерной программы Google Earth.

Стоит отметить, что требование о предоставлении именно выкопировки из кадастровой карты (плана) появилось после прошлогоднего усовершенствования процедуры отвода в соответствии с Законом № 5395-VI от 2 октября 2012 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования процедуры отвода земельных участков и изменения их целевого назначения» (далее – Закон № 5395). Т. е. очередным усовершенствованием процедуры отменяется положение, появившееся в ЗК менее года назад.

Кроме того, Законом № 366 предусмотрен прямой запрет государственным органам и органам местного самоуправления требовать предоставления дополнительных материалов и документов, не предусмотренных ст. 118 ЗК.

Также, Законом № 366 внедряется принцип молчаливого согласия, сформулированный следующим образом: в случае если в месячный срок со дня регистрации ходатайства о передаче в собственность земельного участка соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, который передает земельные участки государственной или коммунальной собственности в собственность, не предоставил разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка или мотивированный отказ в его предоставлении, то лицо, заинтересованное в получении бесплатно в собственность земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности, в месячный срок со дня истечения указанного срока имеет право заказать разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка без предоставления такого разрешения, о чем письменно уведомляет соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления. К письменному уведомлению прилагается договор на выполнение работ по землеустройству относительно отвода земельного участка.

Попытка внедрения принципа молчаливого согласия обусловлена злоупотреблениями местных властей, когда необходимые для принятия решения вопросы не включались в повестку дня сессий местных советов или другим образом затягивалось принятие решений. Подобные действия должностных лиц значительно осложняли процесс получения земель в собственность или пользование.

Однако подобный подход законодателя к решению проблемы в данном случае нам представляется достаточно спорным.

На практике необходимо будет учитывать, что испрашиваемый земельный участок может оказаться не свободным. С этой целью, мы рекомендуем предварительно обращаться в специализированные землеустроительные организации с целью возможной проверки данных относительно участка, чтобы впоследствии не возникло оснований для законного отказа в утверждении проекта отвода. Эта же организация может изготовить и необходимые для подачи ходатайства графические материалы с помощью специализированного программного обеспечения.

Также законом не определен порядок действий в случае, если несколько лиц обратились с ходатайством об отводе одного и того же участка и инициируют процесс разработки проекта землеустройства по отводу земельного участка в соответствии с принципом молчаливого согласия. То есть законодательство не содержит ответа на вопрос, какой проект отвода должен иметь приоритет в случае, если они оба разработаны в соответствии с действующим законодательством и нет оснований для отказа в утверждении таких проектов.

Кроме того, законом не определен порядок доказывания факта непредоставления разрешения на разработку проекта отвода или мотивированного отказа, который, собственно говоря, и должен стать основанием для заключения договора с землеустроительной организацией. Поэтому мы рекомендуем подходить к использованию принципа молчаливого согласия крайне взвешенно.

Подобные изменения коснулись и порядка предоставления земельных участков государственной и коммунальной собственности в пользование (ст. 123 ЗК).

Дополнительно Закон № 366 уточнил, что предоставление в пользование земельного участка, зарегистрированного в Государственном земельном кадастре в соответствии с Законом Украины «О Государственном земельном кадастре» и права собственности на который зарегистрированы в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, без изменения его границ и целевого назначения осуществляется без составления документации по землеустройству.

3. Уточнение порядка взаимодействия органов государственной власти при решении вопросов, связанных с выкупом земельных участков для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости (ст. 151 ЗК).

4. Устранение коллизий в положениях о работе Комиссии по вопросам согласования документации по землеустройству.

К концу прошлого года стало очевидно, что идея по упрощению процедуры согласований проектов землеустройства за счет создания Комиссий по вопросам согласования документации по землеустройству не оправдала себя. Были далеко не одиноки случаи, когда работу комиссий как коллегиального органа можно было блокировать элементарным отсутствием кого-либо из ее членов. Также во многих регионах проекты отвода фактически дважды согласовывались с одними и теми же государственными органами – собственно, с самим государственным органом, а затем представителем этого же органа в рамках работы указанных комиссий.

Предусмотренная Законом № 5462-VI от 16 октября 2012 года новая редакция части 3 ст. 186 1 Земельного кодекса Украины предусматривала требования к составу комиссий по вопросам согласования документации по землеустройству, в то время как нормы о необходимости формирования таких комиссий были отменены еще Законом № 5395-VI от 02 октября 2012 года.

Законом № 365 были внесены соответствующие изменения в ст. 186 1 ЗК, устранившие допущенные при принятии Закона № 5462-VI от 16 октября 2012 года и Закона № 5395-VI от 02 октября 2012 года несоответствия.

Кроме того, новая редакция частей 2 – 5 ст. 186 1 ЗК уточняет, какие именно органы государственной власти и какого уровня уполномочены согласовывать проекты землеустройства по отводу земельных участков.

Также статья 186 1 ЗК дополнена частью 7 следующего содержания: «Органам, указанным в частях первой – третьей настоящей статьи, при согласовании проекта землеустройства по отводу земельного участка запрещается требовать:

• дополнительные материалы и документы, не включенные в проект землеустройства по отводу земельного участка в соответствии со статьей 50 Закона Украины «О землеустройстве»;
• предоставления согласования проекта землеустройства по отводу земельного участка любыми другими органами исполнительной власти, органами местного самоуправления, предприятиями, учреждениями и организациями;
• проведения любых обследований, экспертиз и работ.

Каждый орган осуществляет рассмотрение и согласование проекта землеустройства по отводу земельного участка самостоятельно и независимо от согласования проекта другими органами, указанными в частях первой – третьей настоящей статьи, в определенный законом срок».

Однако, несмотря на указанные нововведения, сомнительно, что они положительно скажутся на процессе согласования проектов землеустройства, т. к. в изобретательности должностных лиц органов исполнительной власти сомневаться не приходится.

5. Уточнение полномочий госорганов, ответственных за согласование проектов отводов.

Законом № 365 внесены изменения в Водный кодекс Украины, Лесной кодекс Украины, Закон Украины «О местных государственных администрациях», Закон Украины «Об охране культурного наследия», уточнившие профильное законодательство в части полномочий государственных органов, ответственных за согласование проектов отвода земельных участков.

6. Уточнение некоторых вопросов по ведению Государственного земельного кадастра.

Законом № 366 предусмотрены изменения, в соответствии с которыми государственная регистрация земельных участков, ограничений в их использовании, ведение поземельных книг осуществляются Государственными кадастровыми регистраторами по месту расположения земельного участка, а извлечение из Государственного земельного кадастра о земельном участке может быть выдано любым Государственным кадастровым регистратором независимо от территории действия его полномочий.

Последнее нововведение в отношении предоставления извлечений можно оценить достаточно позитивно, учитывая действительное упрощение данной процедуры для заинтересованных лиц.

С учетом принятых изменений можно сформулировать следующий алгоритм действий по отводу земельного участка в тех случаях, когда земельный участок или права на него не подлежат продаже на земельных торгах (ч. 2 и 3 ст. 134 ЗК):

1. Лицо, заинтересованное в получении в пользование земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности, обращается с ходатайством о предоставлении разрешения на разработку проекта отвода в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, в соответствии с их полномочиями, определенными ст. 122 ЗК (ч. 2 ст. 123 ЗК).
2. Соответствующий орган в месячный срок рассматривает ходатайство и дает разрешение на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка или предоставляет мотивированный отказ в его предоставлении (ч. 3 ст. 123 ЗК).
3. Лицо, заинтересованное в отводе участка, заключает договор с землеустроительной организацией и осуществляется разработка проекта отвода или технической документации по установлению границ земельного участка (ст. 185 ЗК, ст. ст. 26 – 28 Закона Украины «О землеустройстве»).
4. Проект отвода земельного участка согласовывается с органами в порядке, предусмотренном ст. 186 1 ЗК, а также действующим законодательством Украины.
5. Согласование технической документации по установлению границ земельного участка в натуре (на местности) законодательством не предусмотрено.
6. В предусмотренных ст. 9 Закона Украины «О государственной экспертизе землеустроительной документации» случаях проводится государственная экспертиза проекта землеустройства по отводу земельного участка.
7. Соответствующий орган в двухнедельный срок со дня получения согласованного проекта землеустройства по отводу земельного участка (или после получения положительного заключения экспертизы) принимает решение о предоставлении земельного участка в пользование (ч. 6 ст. 123 ЗК).

Основанием для передачи земельного участка в пользование является или проект отвода земельного участка, или техническая документация по установлению границ участка в натуре (на местности). Для передачи в пользование зарегистрированных в Государственном земельном кадастре земельных участков, права собственности на которые также зарегистрированы в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, ни разработка проекта отвода, ни разработка любого вида технической документации не требуется.

В остальных случаях, т. е. в случаях, не предусмотренных частями 2 и 3 ст. 134 ЗК, получение земельного участка в аренду осуществляется путем проведения земельных торгов в соответствии со ст. 124 ЗК. Данный порядок остался без изменений.

Originally published inAnalytical Issue "Yurist & Zakon", No. 55, 30.08.2013 – 05.09.2013

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.