Inleiding

  1. Begin augustus heeft de Rechtbank Amsterdam een achtste vonnis gewezen waarin de kantonrechter oordeelt dat de veel gehanteerde (ROZ) huurindexatie clausule voor geliberaliseerde huurwoningen (zijnde: CPI + maximaal 5% opslag) oneerlijk is in de zin van de Europese Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (Richtlijn) en daarom vernietigd dient te worden.1 In dit achtste vonnis is de verhuurder Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund N.V. (Bouwinvest), zodat wij dit vonnis hierna zullen aanduiden als het Bouwinvest vonnis of de Bouwinvest casus. Het Bouwinvest vonnis heeft tot gevolg dat in die huurrelatie: (i) de huurprijs terugvalt naar de aanvangshuurprijs en (ii) er in de toekomst geen mogelijkheid tot jaarlijkse indexatie van de huurprijs meer bestaat.
  1. De financiële gevolgen van deze rechtspraak voor verhuurders zijn - indien dit stand zou houden in hoger beroep c.q. cassatie - onvoorstelbaar groot, zoals een simpel rekenvoorbeeld hieronder op basis van de Bouwinvest casus laat zien. De waarde van een huurwoning wordt - vereenvoudigd - bepaald door de huur maal BAR (bruto aanvangsrendement). Bij Bouwinvest was de huur ten tijde van de procedure in 2023 circa EUR 1.500 per maand, dus EUR 18.000 per jaar. Uitgaande van een BAR van 4%, betekent dat dus een woningwaarde van EUR 450.000 in 2023. In deze zaak was de aanvangshuur (uit 2005!) circa EUR 865 per maand, dus EUR 10.380 per jaar.2 Uitgaande van dezelfde BAR wordt de waarde van de woning na het wijzen van dit vonnis dus EUR 259.500. Een waardeverlies voor de verhuurder van EUR 190.500, een kleine twee ton dus. Bovendien, doordat de huur niet meer verhoogd mag worden, wordt het waardeverlies in de toekomstige jaren alleen maar groter.
  1. Uiteraard is dit een wat versimpelde realiteit, want daar kan tegenin gebracht worden dat bij huurdersmutatie wel weer een marktconforme huurprijs gevraagd kan worden maar gezien het feit dat de huur zo laag is (en bovendien de huurder volgens de kantonrechter de komende periode, gezien de 'voorstand' in betaling, de huur door middel van verrekening kan voldoen), is de kans gering dat deze huurder op korte termijn opzegt en/of de huur ontbonden kan worden.3 Hoewel de kwantificatie van financiële gevolgen van deze rechtspraak voor verhuurders van geliberaliseerde woningen uiteraard veel complexer is, laat dit simpele voorbeeld wel zien dat de impact enorm zal zijn.
  1. Het lijkt alsof bepaalde Amsterdamse kantonrechters het initiatief hebben willen nemen om (in hun ogen te) hoge indexaties te bestrijden.4 Daarbij verdient overigens opmerking dat een acute maatschappelijke noodzaak voor die handelwijze lijkt te ontbreken, nu er sinds 2021 ook wetgeving bestaat die beoogt de stijging van geliberaliseerde huurprijzen te beperken. In dat jaar is een tijdelijke wet ingevoerd op grond waarvan geliberaliseerde huurprijzen jaarlijks niet meer mogen stijgen dan volgens een door de wetgever gesteld maximum van het lagere van de CPI plus 1% en de CAO-loonontwikkeling plus 1%. Tegelijk met de invoering van deze wet is geregeld dat zij op 1 mei 2024 weer zal eindigen. De Minister van Wonen heeft de Tweede Kamer geïnformeerd dat hij voornemens is na de zomer van 2023 een wetsvoorstel ter internetconsultatie voor te leggen dat regelt dat de indexatie van de geliberaliseerde huurprijzen wordt gecapped op de CAO-loonontwikkeling plus 1% van 1 mei 2024 tot 1 mei 2027.5 Het belangrijkste argument daarvoor is dat de regering in de overgangsperiode naar de invoering van de Wet betaalbare huur (die ook de huurprijs van zogenoemde 'middenhuurwoningen' beoogt te reguleren) wil borgen dat lopende huurcontracten van toekomstige middenhuurwoningen - die thans nog geliberaliseerd zijn - worden beschermd tegen excessieve huurprijsstijgingen. Kortom, de huurprijs van woningen in het lagere en in het middensegment heeft ook de aandacht van de Nederlandse wetgever, die daarbij echter aanzienlijk meer maatwerk kan bieden dan de rechters die de bestaande huurprijswijzigingsbedingen met een beroep op de Richtlijn vernietigen.
  1. Wij vrezen dat deze rechtspraak schade aanricht op de toch al precaire Nederlandse huurwoningenmarkt, bijvoorbeeld omdat investeerders huiveriger zullen zijn in huurwoningen te (blijven) beleggen. Dan kan dan gedacht worden 'dat zal wel, maar dit is wel mooi voor alle huurders, dus laat die goedverdienende verhuurders maar eens bloeden'. Maar daarbij wordt dan wel ten minste uit het oog verloren dat:
  1. een aanzienlijk deel van deze geliberaliseerde huurwoningen in eigendom zijn van institutionele eleggers, zijnde verzekeraars en pensioenfondsen. Opnieuw als voorbeeld Bouwinvest: sinds jaar en dag is de enige c.q. belangrijkste investeerder in het Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund N.V. het pensioenfonds voor mensen werkzaam in de bouw. Al deze pensioendeelnemers zijn dus feitelijk de verhuurder van deze woning, waar de huurinkomsten nu van gehalveerd worden en de komende tijd - gedurende de periode van verrekening van de 'voorstand' - teruggebracht worden naar nul euro. Deze rechtspraak raakt dus veel mensen in hun portemonnee, maar niet zozeer als huurder, maar juist als (indirecte) verhuurder; en
  2. het in een ieders belang is dat er een gezonde geliberaliseerde huurwoningmarkt van voldoende omvang is, al was het maar om te fungeren als 'overloop' voor de (grotendeels vastzittende) gereguleerde huurwoningmarkt en de koopwoningmarkt.
  1. Bovenstaande moge hopelijk duidelijk maken dat (de uitkomst van) deze rechtspraak ongewenst is. Er loopt uiteraard hoger beroep tegen deze vonnissen. In dat hoger beroep (en eventueel volgende cassatie) zijn meerdere argumenten in te brengen tegen de redenering van de kantonrechters. In dit artikel zullen wij de in onze ogen belangrijkste argumenten behandelen.
  1. Dit memorandum betreft onze eerste analyse, op basis van de thans bekende uitspraken en andere relevante informatie. Wij beschouwen dit echter als een 'levend document' dat wij van tijd tot tijd zullen aanpassen aan de hand van nadere gedachten en/of verdere rechtspraak. Bovendien nodigen wij eenieder die interesse heeft in dit onderwerp uit om met ons mee te denken en om input en suggesties aan te leveren.
  1. Iedere opvolgende versie van dit memorandum zal geplaatst worden op de Loyens & Loeff website en zal herkenbaar zijn aan feit dat datum en versienummer op de eerste pagina geactualiseerd zullen zijn.
  1. Ondanks dat dit memorandum met de grootste zorg is samengesteld, kan noch Loyens Loeff N.V. noch enige andere entiteiten, vennootschappen, personen of praktijken handelend onder de naam van 'Loyens & Loeff' enige aansprakelijkheid aanvaarden voor de gevolgen van het gebruik maken van (de inhoud van) dit memorandum. De daarin vervatte informatie is enkel bedoeld als algemene informatie en mag niet beschouwd worden als advies. Neemt u alstublieft contact met ons op als u advies wenst dat op uw situatie is afgestemd.

To view the full article please click here.

Footnotes

1. Rb. Amsterdam (ktr.) 3 augustus 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:4800 (Bouwinvest/x). De zeven eerdere uitspraken waren: Rb. Amsterdam (ktr.) 20 januari 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:189 (Rochdale/x) (enkel omdat hierin verwezen wordt naar het hierna in voetnoot 4 genoemde artikel van mr. Jongeneel en stelling genomen wordt dat "ambtshalve bekend is dat huurprijswijzigingsbedingen soms als oneerlijk moeten worden beschouwd"); Rb. Amsterdam (ktr.) 21 april 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:2420 (x/x); Rb. Amsterdam (ktr.) 25 april 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:2489, WR 2023/104 (Amvest/x); Rb. Amsterdam (ktr.) 12 mei 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:3124 (Bouwinvest/x); Rb. Amsterdam (ktr.) 23 mei 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:3229 (CBRE/x); Rb. Amsterdam (ktr.) 27 juni 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:3967 (Altera/x) en Rb. Amsterdam (ktr.) 4 juli 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:4216 (ASR/x). De Amvest ASR vonnissen betreffen voorlopige oordelen omtrent de oneerlijkheid van de bedingen, ten aanzien waarvan partijen de gelegenheid hebben gekregen zich nader bij akte uit te laten.

2. De gemiddelde jaarlijkse huurverhoging van de huurprijs bedroeg derhalve ongeveer 3,25% totaal (gedurende 18 jaar). Dat is dus CPI plus de door Bouwinvest gehanteerde opslag.

3. Verder laten we daarbij dan (onder meer) ook de verjaring van de vordering tot vernietiging van het beding buiten beschouwing, hetgeen de verhuurder in hoger beroep naar alle verwachting zal aanvoeren.

3. Zie bijvoorbeeld het volgende artikel de Amsterdamse kantonrechter mr. Jongeneel (met input van zijn Amsterdamse mede kantonrechters): mr. R.H.C. Jongeneel, "Er zijn twee soorten wijzigingsbedingen" NJB 2022, p. 802 e.v.

Kamerstukken II 2022-2023, 35 488, nr. 19, p. 3.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.