Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmelerinde, sürenin dolması halinde sözleşme, kendiliğinden sona ermemektedir. Türk Borçlar Kanunu'nun ("Kanun") 347. maddesi uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 (on beş) gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla 1 (bir) yıl için uzatılmış sayılacaktır. Bu durumda sözleşme süresinden bağımsız olarak, kira ilişkisi yıllarca sürebilmektedir.
Ancak enflasyon olgusunun varlığı karşısında kira bedelinin bütün bu süre boyunca aynı kalması kiraya verenin menfaatini göz ardı etmek olacağından Kanun, iki tarafın menfaatini korumak maksadıyla, kiracının bildirimde bulunmaması halinde aynı koşullarda 1 (bir) yıl süreyle devam eden kira sözleşmesi için kira bedelini istisna tutmuştur ve Kanun'un 343. maddesinde: "Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz" ifadesine yer vermiştir.
Kira bedelinin yeniden tespiti, Kanun'un 344. maddesinde düzenlenmiştir. Bu madde emredici hüküm niteliğindedir ve tarafların sözleşme serbestisine göre kira bedelini belirleme yetkisine sınırlama getirmektedir. Bu makalemizde tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak olan kira bedeline ilişkin düzenlemeler içeren Kanun'un 344. maddesi ele alınmıştır.
i. Kira Sözleşmesinde Kira Bedeli Artışına İlişkin Hüküm Bulunması Halinde:
Kanun'un 344.maddesi birinci fıkrası aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir:
"Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır."
Bu düzenleme uyarınca, kira sözleşmesinde belirlenen kira artış oranı bir önceki kira yılında TÜFE'deki 12 (on iki) aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Kira artış oranı bu sınırı aşarsa sınırı aşan oran geçerli olmayacaktır ve üst sınır üzerinden kira artış oranı gerçekleştirilecektir.
Diğer bir ifade ile taraflar her yıl kira bedelini belirli bir oran veya miktarda artırılmasını kararlaştırmışlarsa ve bu artış oranı TÜFE'deki o değişim oranından fazla ise kira artışı TÜFE'deki değişim oranında gerçekleşecektir. Buna karşılık kararlaştırılmış olan kira artış oranının TÜFE'deki değişim oranından düşük olması halinde, kararlaştırılmış artış oranı uygulanacaktır.
Bu maddeye göre, kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde sözleşmede, kira bedeline uygulanacak olan artışa ilişkin bir hüküm bulunmayabilir. Bu durumda taraflar, yenilenen kira bedellerinde yapılacak olan artışa ilişkin anlaşma yapabilirler ve bu anlaşmayı aralarındaki kira ilişkisi devam ettiği sürece uygulayabilirler.
ii. Kira Sözleşmesinde Kira Bedeli Artışa İlişkin Hüküm Bulunmaması Halinde:
Kanun'un 344.maddesi ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir:
"Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir."
Bu düzenleme uyarınca göre, kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde sözleşmede, kira bedeline uygulanacak olan artışa ilişkin bir hüküm bulunmaması halinde hakim tarafından kira bedeline hükmedilecektir. Ancak hakim, TÜFE'deki değişim oranından daha fazla bir oranda artışa hükmedemez.
Kanun koyucu burada kira bedelinin belirlenmesi konusunda hakime bir takdir yetkisi tanımakla birlikte "...TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla..." ifadesine yer vererek sınırlandırma getirmiştir.
iii. Rayiç Bedelin Belirlenmesi:
Kanun'un 344.maddesi üçüncü fıkrası aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir:
"Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir."
Kanunun birinci ve ikinci fıkraları, kira bedelinin belirlenmesinde TÜFE'deki değişim oranını esas almaktadır. Yukarıda anılan üçüncü fıkra ise, birinci veya ikinci fıkraya göre kira bedelinin bu şekilde belirlenmesi zorunluluğunu 5 (beş) yılla sınırlandırmaktadır.
- (beş) yılın sonunda, hakim tarafından yapılacak kira bedeli tespiti sırasında aşağıdaki konular değerlendirilecek ve rayiç kira bedelini tespit edecektir:
- TÜFE'deki değişim oranı,
- Kiralananın durumu,
- Emsal kira bedelleri,
- Hakkaniyet
Bu tespitin yapılması sırasında sözleşmede bir anlaşma hükmünün yer alması ya da almaması etkili olmayacaktır. Ayrıca belirtmek gerekir ki, 5. (beş) kira dönemi sonunda hakimden rayiç bedelin tespit edilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Taraflar isterse, 5. (beş) yıldan sonra da devam eden yıllarda rayiç bedel tespiti için başvuruda bulunabilir. Böyle bir durumda, bir sonraki rayiç bedel tespiti davasının, ilk rayiç bedel talebinin ardından 5 (beş) yıl sonra yapılması mümkündür.
iv. Sözleşmede Kira Bedeli Yabancı Para Olarak Kararlaştırılması:
Yukarıda bahsetmiş olduğumuz hükümler kira sözleşmesi bedelinin Türk Lirası olarak kararlaştırılması halinde uygulanacaktır. Kanun 344 maddesinin dördüncü fıkrasında, sözleşme kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılması hali için özel bir düzenleme getirilmiştir.
Türk Borçlar Kanun'u 344.maddesi dördüncü fıkrası aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir:
"Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, "Aşırı ifa güçlüğü" başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır."
Bu düzenleme uyarınca, kira bedelin yabancı para cinsi üzerinden belirlenmesi halinde, sözleşme farklı şekilde düzenlenmiş olsa da, 5 (beş) yıl boyunca kira bedelinde artış yapılması mümkün değildir.
Önemle belirtmek gerekir ki, kira sözleşmesinde belirtilen kira bedelinin yabancı para birimi üzerinden belirlenmesi kapsamında; Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar ve Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ düzenlemeleri göz ardı edilmemelidir. Örneğin bu düzenlemeler uyarınca:
- Türkiye'de yerleşik kişiler kendi aralarında akdedecekleri; konusu yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkün değildir.
- Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye'de yerleşik kişilerin veya dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye'de bulunan; şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu, doğrudan veya dolaylı olarak yüzde elli ve üzerinde pay sahipliklerinin veya ortak kontrol ve/veya kontrolüne sahip bulunduğu şirketler ile serbest bölgedeki faaliyetleri kapsamında serbest bölgelerdeki şirketlerin kiracı olarak taraf oldukları gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde, sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkündür.
v. Konut Kiralarında Artış Oranı Düzenlemesi:
15 Temmuz 2023 tarihinde 32249 sayılı Resmi Gazete 'de yayımlanmış olan "6/2/2023 tarihinde Meydana Gelen Depremlerin Yol Açtığı Ekonomik Kayıpların Telafisi İçin Ek Motorlu Taşıtlar Vergisi (MTV) İhdası ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun"un 23.maddesi uyarınca Türk Borçlar Kanunu'na Geçici Madde 2 eklenmiştir. Buna göre, 2 Temmuz 2023 ilâ 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25'ini (yüzde yirmi beşini) geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersiz olacaktır.
***
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
