Kira sözleşmelerinin toplumun genelini ilgilendiren bir konu olması ve ülkemizde enflasyonun yüksek olması sebebiyle konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin ve kira artış oranlarının ne şekilde belirleneceği her zaman gündemde olan ve tartışmalı bir konudur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ("TBK") konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi ile ilgili düzenlemelerine madde 343 ve devamında yer vermektedir. TBK madde 343 kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını düzenlemektedir.
TBK madde 344/f.1 kira bedelinin artışına ilişkin bir düzenleme getirmektedir. İlgili hüküm çerçevesinde tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanmaktadır. İlgili hüküm çerçevesinde kira bedelinde yapılacak artış oranının üst sınırı belirlenmiştir ve bu oran tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama olarak alınmıştır. Kiracı ve kiraya veren, kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin daha yüksek bir oran belirledikleri takdirde bu oran geçersiz olacaktır. Diğer bir ifade ile taraflar her yıl kira bedelinin belirli bir oran veya miktarda artırılmasını kararlaştırmışsa ve bu artış oranı tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamadan daha fazla ise kira artışı tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama oranında gerçekleştirilecektir.
Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi 1 yıldan uzun süreli bir sözleşme ise ve kira bedeli sözleşmenin imzalanması anında her yıl için ayrı ayrı belirlenmişse ve belirlenen bedeller de tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamanın üzerindeyse bu durumda belirlenen kira bedelleri de geçersiz olacak ve tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama artış oranı olarak belirlenecektir.
TBK'ye 8 Haziran 2022 tarihinde geçici bir madde eklenerek konut kiraları bakımından 1 Temmuz 2023 tarihine kadar yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25'ini geçmemek koşuluyla geçerli olacağı düzenlenmiştir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının %25'in altında kalması halinde de %25'lik oranın geçerli olacağı düzenlenmiştir. 1 Temmuz 2023 tarihine kadar olan bu süre 1 Temmuz 2024 tarihine kadar da uzatılmıştır. Belirlenen süreler içerisinde kira bedelinde %25'ten fazla artış yapılamamaktadır. Ancak belirtmek gerekir ki, bu düzenleme yalnızca konut kiraları bakımından geçerlidir.
TBK madde 344/f.2 ise tarafların kira bedelindeki artışa ilişkin kira sözleşmesinde herhangi bir anlaşmaya varmadıkları durumu düzenlemektedir. Taraflarca kira bedelinin artış oranına ilişkin bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Kira sözleşmesinde kira bedelinin artış oranının belirlenmediği durumda kiraya veren belirli bir süre kira bedelinde artış yapmamış ise ve yıllar sonra bir artış talebinde bulunduğunda geçmiş yıllarda yapılmayan artışların ne şekilde değerlendirileceği hususu tartışmalı bir konudur. Bu durumda doktrinde yer alan görüşlere göre, artışın talep edildiği yıldaki kira bedeli üzerinden bir artış yapılması gerektiği, belirli bir süre boyunca herhangi bir artış yapılmamış olması yıllar sonra yapılacak olan artışa etki etmeyecektir.
TBK ilk 5 yıl için kira bedelindeki artışı tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama ile sınırlı tutmuştur. Ancak 5. Yılın sonunda yapılacak olan artışlar ile ilgili TBK ayrı bir düzenleme içermektedir. TBK madde 344/f.3 çerçevesinde taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Belirtmek gerekir ki, 5. Yılın sonunda hakimden rayiç bedel tespitinin talep edilmesi zorunlu değildir. Böyle bir talep ileri sürülmediği durumda dahi artış tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamaya göre yapılacaktır. Ancak 5. Yılın sonunda rayiç bedel tespitinin yapılmasının istenmemesi sonraki yıllarda bu talebin ileri sürülmesine engel teşkil etmemektedir. Taraflar bu tespiti 6. veya 7. yıllarda da ileri sürebilecektir.
Uygulamada karşılaşılan diğer bir sorun ise taraflar aralarında yeni bir kira sözleşmesi akdediyor ise 5 yıllık bu sürenin hangi anda başlayacağı yönündedir. Doktrinde yer alan bir görüşe göre, yeni kira sözleşmesi eski kira sözleşmesinin devamı niteliğinde ise ilk kira sözleşmesinin yapıldığı andan itibaren 5 yıllık süre başlatılacaktır. Kiralanan veya kiracının değiştiği durumlarda yeni bir kira sözleşmesinin akdedildiği kabul edilmelidir, bu durumda da yeni kira sözleşmesinin yapılmasından itibaren 5 yıllık süre başlatılmalıdır.
Hakim tarafından 5 yılın sonunda kira bedelinin ne şekilde belirleneceği de önem arz etmektedir. TBK, hakim tarafından kira bedeli belirlenirken tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini kriter olarak belirlemiştir. Bu kriterler arasında hakim tarafından ele alınması gereken ilk kriter emsal kira bedelleri olmaktadır. Emsal kira bedeli ise, belirli bir çevrede, muntazaman akdedilen kira sözleşmelerinde kabul edilen, istikrar kazanmış kira bedellerinin ulaştığı meblağ olduğu ifade edilmektedir. Emsal kira bedeli ise bilirkişiler tarafından belirlenmektedir.
Kira bedelinin yabancı para cinsinden kararlaştırılmış olması durumunda kira bedelindeki artışın ne şekilde yapılacağı da TBK madde 344/f.5'te düzenlenmektedir. Ancak öncelikle belirtmek gerekir ki, kira sözleşmelerinde kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlenmesi ile ilgili Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ'de ("Tebliğ") kısıtlamalar bulunmaktadır. Tebliğ ile Türkiye'de yerleşik kişilerin kendi aralarında akdedecekleri; konusu yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırmaları yasaklanmıştır. Ancak Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye'de yerleşik kişilerin veya dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye'de bulunan; şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu, doğrudan veya dolaylı olarak yüzde elli ve üzerinde pay sahipliklerinin veya ortak kontrol ve/veya kontrolüne sahip bulunduğu şirketlerin kiracı olarak taraf oldukları gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde, sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkündür. Bu kapsamda kira bedelinin yabancı para cinsinden belirleneceği hallerde Tebliğ kapsamındaki kısıtlamalara dikkat etmek gerekecektir.
Kira sözleşmesinin Tebliğ çerçevesinde yabancı para cinsinden belirlenebildiği durumlarda kira bedeline ilişkin artışın ne şekilde olacağı önem arz etmektedir. TBK, sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağını düzenlemektedir. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde artış belirlenir.
Uygulamada karşılaşılan sorunlardan biri de tarafların kira bedelini yabancı para cinsinden belirleyip her yıl için kira bedelinde bir artış belirlediklerinde bu artışın uygulanıp uygulanmayacağı sorunudur. TBK'nin ilgili hükmü açıktır ve bu hüküm nisbi emredici hüküm niteliğindedir, sözleşmede kiracı aleyhine aksinin kararlaştırılması mümkün değildir. Diğer bir ifadeyle, yabancı para cinsinden belirlenen kira sözleşmelerinde artış oranı kararlaştırılmış olsa dahi beş yıl boyunca bir artış yapılamayacaktır. Ancak 5. Yılın geçmesi ile birlikte rayiç bedelin tespitinin istenmesi mümkündür.
Bu konuda ele alınması gereken bir diğer sorun ise tarafların 5. yıldan sonrası için bir artış öngörmelerinin mümkün olup olmadığıdır. Doktrinde yer alan görüşe göre 5. yıldan sonrası için bir artış belirlemek de mümkün olmamalıdır. Doktrinde yer alan bu görüşe göre, artış yasağının 5 yıl ile sınırlandırılmasının nedeni 5. Yıldan sonra rayiç bedelin tespitinin istenebiliyor olmasıdır.
TBK, yabancı para cinsinden kira bedelinin belirlendiği durumlarda yabancı para kurunda ani ve önemli değişikliklerin yaşanması halinde kiracının aşırı ifa güçlüğüne düşebileceğini de öngörerek 5 sene içerisinde de uyarlama davasının açılmasını mümkün kılmıştır. Böylece, kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlendiği durumlarda ve yabancı para kurundaki ani artış sebebiyle kira bedelinin önemli görülecek nitelikte değişmesi halinde kiracı TBK'de düzenlenen 5 yıllık uyarlama davası süresini beklemek durumunda olmadan dava açma hakkına da sahiptir. Ancak uygulamada kiracının aşırı ifa güçlüğüne ilişkin hükümlere dayanarak dava açıp kira bedelinin uyarlamasını talep etmesinin önüne geçmek için kira sözleşmelerine uyarlamanın yapılamayacağı yönünde hükümler koyulmaktadır. Bu durumda aşırı ifa güçlüğünü düzenleyen TBK madde 138 hükmünün emredici nitelikte olup olmadığının değerlendirmesi önem arz etmektedir. Konuya ilişkin doktrinde oldukça farklı görüşler yer almaktadır. Ancak doktrinde yer alan bir görüş çerçevesinde her ne kadar sözleşmede açıkça uyarlama talep edilemeyeceği belirlenmiş olsa da TBK madde 138'in emredici nitelikte olduğunu kabul etmek ve sözleşmeye bu şekilde hükümlerinin eklenmesinin ise Türk Medeni Kanunu madde 2 çerçevesinde dürüstlük kuralına aykırılık olarak nitelendirmek gerekmektedir.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
