Kiracının kiraya verene karşı kiralananı boşaltmayı üstlendiği tahliye taahhüdü Türk Borçlar Kanunu ("TBK") m. 352/1'de düzenlenmiştir. İlgili madde uyarınca "Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir" hükmü tesis edilerek geçerli tahliye taahhüdünün yapılması belirli şartlara bağlanmıştır. Gerekli şartlar; (i) tahliye taahhüdünün yazılı şekilde yapılması, (ii) taahhüdün kiracı ya da yetkili temsilcisi vasıtasıyla verilmesi, (iii) tahliye taahhüdünde tahliye tarihinin belirtilmiş olması ve (iv) taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesidir.

(i) Yazılı şekil şartı

Kanun madde metninde görüleceği üzere "kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde" ibaresi uyarınca taahhüdün yazılı şekilde yapılması gerekmekte olup sözlü olarak yapılan tahliye taahhüdünün geçersiz olacağı ifade edilmiştir. Ancak burada belirtilen yazılı şekil şartı adi yazılı şekil şartı olmakla birlikte resmi şekil şartı aranmamaktadır.

(ii) Taahhüdün kiracı tarafından ya da temsilcisi aracılığıyla verilmesi

Tahliye taahhüdü kiracı tarafından ya da yetkilendirdiği temsilcisi tarafından yapılmalıdır. Aksi halde yapılan taahhüt geçersiz olacaktır. Burada değinilmesi gereken bir diğer nokta ise eşlerden birisinin kiracı olması durumudur. Bilindiği üzere Türk Medeni Kanunu'nun 194/1 maddesi uyarınca "Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz" hükmü tesis edilerek eşlerden birisinin diğer eşin rızası olmadan aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamayacağı ve sözleşmeyi feshedemeyeceği düzenlenmiştir. Doktrinde bir görüşe göre, tahliye taahhüdü verilen taşınmazın aile konutu olması durumunda taahhüdün feshin sonuçlarını doğuracağı kabul edildiğinden yalnız bir eş tarafından verilen tahliye taahhüdü geçersiz kabul edilmektedir. Yargıtay uygulamasında tahliye yoluyla icra takibinin konusu olan konutun aile konutu olması halinde tahliye taahhüdünde rızası olmayan eşe konutun aile konutu olduğunun tespiti için aile mahkemesinde dava açma hakkı verilmesi belirtilmiştir.

Yargıtay H.G.K. 19/10/2005 tarih 2005/12-652 E. ve 2005/583 K. sayılı kararı uyarınca;

"Öyleyse, mahkemece öncelikle bu iddia üzerinde durulmalı ve takip ve tahliyeye konu taşınmazın kaydı üzerinde şikayetçi eşin talebi üzerine "aile konutu" olduğuna ilişkin şerh verilip verilmediği, şikayetçinin bu yerin "aile konutu" olduğunun tespitine yönelik olarak açılmış bir davasının ve aile mahkemesince yapılmış bir belirlemenin bulunup bulunmadığı, araştırılmalı, sonucuna göre gerektiğinde şikayetçiye tahliyesi istenen taşınmazın aile konutu olduğunu ispata yönelik olarak aile mahkemesine dava açma yetkisi ve olanağı verilmeli ve sonuca göre bir karar verilmelidir."

Yargıtay H.G.K. 26/10/2005 tarih 2005/12-676 E. ve 2005/600 K. sayılı kararı uyarınca;

"Bu hüküm göstermektedir ki, aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde bu yasal gereklerin yerine getirilip getirilemediğinin araştırılması gerekecektir.

Öyleyse, mahkemece öncelikle bu iddia üzerinde durulmalı ve şikayetçinin bu yerin "aile konutu" olduğunun tespitine yönelik olarak açılmış bir davasının ve aile mahkemesince yapılmış bir belirlemenin bulunup bulunmadığı, araştırılmalı; sonucuna göre gerektiğinde şikayetçiye tahliyesi istenen taşınmazın aile konutu olduğunu ispata yönelik olarak aile mahkemesine dava açma yetkisi ve olanağı verilmeli ve sonucuna göre bir karar verilmelidir.

Aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulu'nun 19.10.2005 gün ve 2005/12-652esas ve 2005/583 karar sayılı ilamında da vurgulanmıştır."

(iii) Tahliye tarihi

TBK madde 352/1'de belirtildiği üzere "kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde" ibaresi ile tahliye taahhüdünün belli bir tarih için yapılması gerektiği belirtilmiştir.

(iv) Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmesi

Madde metninden de görüleceği üzere tahliye taahhüdü "kiralananın teslim edilmesinden sonra" düzenleneceğinden kira sözleşmesiyle birlikte düzenlenmesi mümkün değildir. Belirtilmesi gereken bir diğer nokta ise kira ilişkisi kurulmadan ya da kira ilişkisi kurulurken alındığı iddia edilen tahliye taahhüdünün geçersiz olduğunun yazılı delil ile ispat edilmesi gerekliliğidir.

Yargıtay 6. H.D. 19/02/2007 tarih 12786 E./ 1515 K. sayılı kararı uyarınca;

"...Davaya ve icra takibine dayanak yapılan imzası davalı kiracı tarafından inkar edilmeyen tahliye taahhütnamesinde "halen kiracısı bulunduğum..." ibaresi yazılıdır. Taahhütnamenin içeriğinden taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verildiği açıkça anlaşılmaktadır. İmzası inkar olunmayan taahhüdün içeriğinin doğru olduğunun ve boş bırakılan kısımların sonradan doldurma konusunda kiralayana yetki verildiğinin kabulü gerekir. Davalının taahhüdün, sözleşme ile aynı tarihte alındığına, tarih kısımlarının sonradan doldurulduğuna ilişkin savunmanın aynı kuvvete haiz yazılı delille kanıtlanması gerekir. Davalı bu kuvvette bir delil getiremediğine göre, kiralananda oturulurken serbest irade ile verilen ve imzası inkar edilmeyen taahhütnamenin geçerli olduğunun kabulü ile itirazın iptaline, takibin devamına ve kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir..."

Özetle, yukarıda belirtilen Yargıtay kararı ve kanun madde metni uyarınca tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden ayrı bir şekilde ve ileri tarihli olarak alınması gerekmektedir.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.