- Kira Sözlesmesi Konut ve Çatili Isyeri kirasina iliskin olmalidir.
Kira tespit davasi ancak konut ve çatili is yeri kirasina iliskin sözlesmeler bakimindan ikame edilebilir. Konut ve çatili isyeri kira sözlesmeleri disinda kira tespit davasi açilmasi TBK 327-328-330 maddeleri geregince mümkün degildir.1 Zira, diger sözlesme türlerinde belirli veya belirsiz sözlesmeler için özellikle kiraya veren bakimindan sözlesmede kararlastirilan sürenin bitimi ile veya belirsiz süreli sözlesmelerde ise feshi ihbarla fesih dönemi sonunda sözlesmeyi sona erdirme hakki tanindigindan yeni dönem kirasi üzerinde anlasma olmadigi durumda kiracinin tahliyesi mümkün oldugundan taraflarin anlasmayla yeni yil için artisli olarak kira bedeli belirlemeleri mümkündür.2
Yargitay 3.Hukuk Dairesi'nin 2017/4297 E., 2018/11824 K. sayili ve 21.11.2018 K. sayili ilami;
"TBK'nun 344. ve devami maddeleri geregi kira tespiti talebinin ancak konut ve çatili isyeri kiralarindan kaynaklanan uyusmazliklarda uygulanabilecegi, bunun haricinde kira tespiti istenemeyecegi nazara alindiginda tasinmazin galip vasfinin tespiti önem arz etmektedir"
- Belirli Süreli, Uzun Süreli veya Belirsiz Süreli kira sözlesmelerinde ilk kira yili sonrasi 4 (dört) yilin bitmesi sonrasinda 6.(altinci) kira yili basindan itibaren kira tespit davasi ikame edilebilir.
Belirli Süreli, Uzun Süreli veya Belirsiz Süreli kira sözlesmelerinde ilk kira yili sonrasi 4 (dört) yilin bitmesi sonrasinda 6.(altinci) kira yili basindan itibaren hak ve nefaset dönemi olarak kabul edilmistir. Buna göre, TBK 344/3 maddesi uyarinca ikame edilecek kira tespit en erken 6.(altinci) kira yili basindan itibaren ikame edilebilir.
- Kira tespit davasi, 6.yil ikame edilmeyip sonraki yillarda ikame edilebilir mi?
Bu soruyu bir örnekle açiklamak isteriz. Örnegin 01.01.2012 tarihli sözlesme 1 yillik olup, 1'er yillik sürelerle uzadigini kabul edelim. 2. Yil (01.01.2013-31.12.2013), 3.yil (01.01.2014-31.12.2014), 4.yil (01.01.2015-31.12.2015), 5.yil (01.01.2016-31.12.2016) endeks dönemi, 6.yil (01.01.2017-31.12.2017) ise hak ve nefaset dönemi olarak kabul edilmektedir. 6.yilda kira tespit davasinda tespit edilecek bedel üzerinden sonraki 7., 8, 9 ve 10.yillarda yine endeks uygulanacak olup, 11.yil ise yine hak ve nefaset dönemi olarak kabul edilecektir. Sözlesmenin 6.yilinda kira tespit davasi ikame edilmeyip, 7. Veya 8.yilinda kira tespiti talep edilebilir. Bu durumda kira tespiti talep edilen yili takip eden 4 yil yine endeks uygulanacaktir.
- Kira tespit davalarinda kira bedelinin tespitinde nazara alinacak hususlar nelerdir?
Anilan davada, hakim, taraflarin kira bedeline yönelik anlasma olup olmadigina bakmaksizin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylik ortalamalara göre degisim orani, kiralananin durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak kiralananin bos olarak getirecegi kira belirlenir.
Nitekim Yargitay 3.Hukuk Dairesi'nin 27.06.2019 T., 2017/8186 E., 2019/5879 K. sayili ilami;
"18.11.1964 gün ve 2/4 sayili Y.I.B.K. ve yerlesik Yargitay uygulamalarina göre "hak ve nesafet" ilkesi uyarinca kira parasinin tespit edilmesi için, öncelikle taraflarin tüm delilleri varsa emsal kira sözlesmeleri asli veya onayli örnekleri dosyaya alinmali, bilirkisi marifetiyle kiralanan tasinmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlastirilarak, dava konusu yer ile ayri ayri (konumu, çevresi, niteligi, kullanim sekli, kira baslangiç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasina etki eden tüm nitelikleri karsilastirilmali, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadigi somut gerekçelerle açiklanmali, dava konusu tasinmazin tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde bos olarak getirebilecegi kira parasi belirlenmeli, hakimce bu kira parasi dikkate alinmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasina hükmedilmelidir."
Yargitay 3.Hukuk Dairesi'nin 22.01.2013 T., 2012/22360 E., 2013/879 K. sayili ilami;
"18.11.1964 gün ve 2/4 sayili Y.I.B.K. ve yerlesik Yargitay uygulamalarina göre "hak ve nesafet" ilkesi uyarinca hakim bu sinirlamayi yaparken, öncelikle taraflarin tüm delilleri varsa emsal kira sözlesmeleri asli veya onayli örnekleri dosyaya alinmali, bilirkisi marifetiyle kiralanan tasinmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlastirilarak, dava konusu yer ile ayri ayri (konumu, çevresi, niteligi, kullanim sekli, kira baslangiç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasina etki eden tüm nitelikleri karsilastirilmali, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadigi somut gerekçelerle açiklanmali, dava konusu tasinmazin yeniden kiraya verilmesi halinde getirebilecegi kira parasi belirlenmeli, hakimce bu kira parasi dikkate alinmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle taraflarin kira sözlesmesinden bekledikleri amaçlarina uygun makul bir kira parasina hükmedilmelidir. Yukaridaki ilke ve esaslar dikkate alinmaksizin yanilgili degerlendirme ile mahkemece hiç bir indirim yapilmaksizin dava konusu yerin
Yargitay 3.Hukuk Dairesi'nin 22.01.2013 T., 2012/22360 E., 2013/879 K. sayili ilami;
"18.11.1964 gün ve 2/4 sayili Y.I.B.K. ve yerlesik Yargitay uygulamalarina göre "hak ve nesafet" ilkesi uyarinca hakim bu sinirlamayi yaparken, öncelikle taraflarin tüm delilleri varsa emsal kira sözlesmeleri asli veya onayli örnekleri dosyaya alinmali, bilirkisi marifetiyle kiralanan tasinmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlastirilarak, dava konusu yer ile ayri ayri (konumu, çevresi, niteligi, kullanim sekli, kira baslangiç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasina etki eden tüm nitelikleri karsilastirilmali, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadigi somut gerekçelerle açiklanmali, dava konusu tasinmazin yeniden kiraya verilmesi halinde getirebilecegi kira parasi belirlenmeli, hakimce bu kira parasi dikkate alinmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle taraflarin kira sözlesmesinden bekledikleri amaçlarina uygun makul bir kira parasina hükmedilmelidir. Mahkemece yukarida açiklanan yönleri içermeyen genel ifadeli bilirkisi raporuna itibar edilerek eksik incelemeyle hüküm kurulmasi usul ve yasaya Y.I.B.K'ne ve yerlesik Yargitay uygulamalarina aykiri olup bozma nedenidir."
- Kiralananin bos olarak getirecegi kira tespit olunduktan sonra, eski kiraciliktan kaynakli hakkaniyet indirimi uygulanmalidir.
Davali kiracinin, eski kiraciliktan kaynakli hakkaniyet indirimi de uygulanmali ve buna göre davacinin talebi degerlendirilmelidir.
Yargitay 3.Hukuk Dairesi'nin 2017/6030 E., 2019/1791 K. sayili ve 07.03.2019 T.ilami;
"Mahkemece, taraf emsalleri degerlendirilerek gerekirse resen emsal arastirmasi yapilmak suretiyle, hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverisli bir sekilde bilirkisi heyeti raporu alinarak, tasinmazin bos olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebilecegi brüt kira bedeli belirlenip bu bedelden davalinin eski kiraci oldugu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapildiktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz tek kisilik bilirkisi raporuna göre hüküm kurulmasi dogru degildir."
Yargitay 3.Hukuk Dairesi'nin 2017/4780 E., 2018/11917 K. sayili ve 22.11.2018 T.ilami;
"Mahkemece hükme esas alinan bilirkisi raporunda tasinmazin bos olarak yeniden kiraya verilmesi halinde 01.08.2014 tarihinden itibaren aylik 1.413 TL kira parasi getirebilecegi belirtilmistir. Mahkemece hak ve nesafete uygun kira belirlenirken tasinmazin bos olarak kiraya verilmesi halinde getirebilecegi kira bedelinden, davalinin eski kiraci oldugu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapilarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken yazili sekilde hak ve nesafet indirimi yapilmaksizin tespit karari verilmesi de dogru görülmemis, bozmayi gerektirmistir."
Yargitay 6.Hukuk Dairesi'nin 2015/1661 E., 2015/4811 K. sayili ve 12.05.2015 T.ilami;
"Yerlesik Yargitay Kararlari uyarinca bilirkisilerce belirlenen brüt kira bedelinden mahkemece kiracinin uzun süreden beri oturdugu, eski kiraci oldugu nazara alinarak TBK.nun 51, 52 (BK 43, 44) maddesi geregince kiraci lehine %10-20 oraninda bir hakkaniyet indirimi yapilmasi gerekirken indirim yapilmaksizin bilirkisi tarafindan tespit edilen kira bedeline hükmedilmesi hatalidir."
Yargitay 6.Hukuk Dairesi'nin 2013/4407 E., 2013/15048 K. sayili ve 07.11.2013 T.ilami;
"Bilirkisi raporu mahkemece somut gerekçeler isiginda degerlendirilmeli, hak ve nefasete uygun (kiracinin eski kiraci oldugu gözetilerek bilirkisi kurulunca belirlenen bedelden bir miktar indirim yapilarak) kira bedelinin hakim tarafindan belirlenmesi gerekir."
Yargitay 6.Hukuk Dairesi'nin 2014/12138 E., 2014/12898 K. sayili ve 24.11.2014 T.ilami;
"Mahkemece eski kiraci oldugu da gözetilerek bilirkisi tarafindan belirlenen miktardan hak ve nefaset indirimi yapilmasi gerekir"
- Kira sözlesmesinde artis hükmü mevcut ise; kira tespit davasi, önceden herhangi bir ihtara gerek kalmaksizin içinde bulunan kira döneminde her zaman ikame edilebilir. Tespit edilecek kira bedeli, içinde bulunulan kira döneminin basindan itibaren geçerli olur.
Türk Borçlar Kanunu'nun 345/3 maddesi;
"Sözlesmede yeni kira döneminde kira bedelinin artirilacagina iliskin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açilacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin baslangicindan itibaren geçerli olur."hükmünü amirdir.
Anilan hüküm uyarinca, taraflar sözlesmelerinde ilk yil sonrasindaki uzama dönemlerinde kira bedelinin belirli bir oran üzerinden veya oranda belirtilmeksizin artisli olacagini kararlastirdiklarinda yeni dönem kirasinin artisli olacagi kiraci tarafindan bilinir olacagi için yeni dönemin 30 gün öncesinden ayrica dava açilmasi veya artis talebini içeren yazili bildirimin yapilmasi sarti getirilmemistir.3 Sözlesmedeki oran belirtilmeksizin kira artis yapilacaginin belirtilmis olmasi dahi tespit davasinin dönem öncesinde açilmayip dönem içinde açilmasi için yeterlidir. 4
Yargitay 6. Hukuk Dairesi 2014/8948 Esas, 2015/5710 sayili ilami;
''Yerlesik Yargitay uygulamasina göre : Kira sözlesmesindeki artis sarti, dönem sonra ermeden gönderilmesi gereken ihtarname aranmaksizin, dava tarihinde içinde bulunulan dönemin (dönemin son günü dahil) kira bedelinin tespitini isteme hakki verir.''
Yargitay 3. Hukuk Dairesi 2007/8730 Esas, 2007/8720 sayili ilami;
''Yerlesik Yargitay uygulamasina göre : Kira sözlesmesindeki artis sarti, dönem sonra ermeden gönderilmesi gereken ihtarname aranmaksizin, dava tarihinde içinde bulunulan dönemin (dönemin son günü dahil) kira bedelinin tespitini isteme hakki verir.''
- Kira sözlesmesinde artis hükmü yok ise, kiraya veren tarafindan yeni kira dönemi baslangicindan en geç otuz gün önceki süre içinde kiraciya kira artisi yapilacagina iliskin bildirim yapilmalidir.
Kira sözlesmesinde kira artis sarti olmadiginda, kiraya veren tarafindan yeni kira dönemi baslangicindan en geç otuz gün önceki süre içinde kiraciya kira artisi yapilacagina iliskin yazili bildirim yapilmis olmasi durumunda, bu bildirimin yapilmasini izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar dava açildigi durumda, mahkemenin belirleyecegi kira bedeli, yeni kira döneminin baslangicindan itibaren kiraciyi baglayacaktir.
1. Hikmet Kanik, Yargitay Uygulamasinda Kira Hukuku Davalari, s.857
2. Kanik, s.857
3. Kanik, s.912
4. Kanik, s.912
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
