6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'u ile riskli yapı olduğu tespit edilen ana yapılar hakkında yıkım yerine güçlendirme alternatif çözümünü değerlendirmekteyiz.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nde yapı maliklerine riskli yapının yıkımı yanında binanın güçlendirilmesi imkanı tanınmıştır, bu düzenlemeye ilgili yönetmeliğin 8. Maddesinin 5. Fıkrasında yer verilmiştir. İlgili hüküm; "Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda riskli yapının yıktırılması için ikinci fıkra uyarınca maliklere verilen süreler içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Güçlendirme işi, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur." şekline ifadesini bulur.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19.maddesinin 2. fıkrasına gönderme yapılmıştır. İlgili yasal düzenlemeye göre; ana yapının ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisiler ancak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası ile yaptırılabilir, yani yapının güçlendirilmesi için de kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekecektir.

Fıkranın devamında; ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızasının aranmayacağı belirtilmiştir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 2015/14734 E. – 2015/14673 K. sayılı ve 19.10.2015 tarihli ilamında;

"634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesine göre kat malikleri, ana taşınmazın bakımı ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olup ana taşınmazın acilen onarılması gerektiğinin veya güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmamaktadır. Bu bağlamda her kat maliki, ana taşınmazın güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun bilimsel olarak tespit edilmesi halinde diğer maliklerin rızası olmasa dahi güçlendirmenin yapılmasını kat maliklerinden isteyebileceği ve gerektiğinde buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine mahkeme aracılığıyla hazırlattırılacak proje doğrultusunda binanın güçlendirilmesini ve bunun gerektiği masrafların kat maliklerinden tahsili için eda davası açabileceği Yargıtay uygulamalarında kabul edilmektedir."

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 2014/12086 E. – 2015/355 K. sayılı ve 15.01.2015 tarihli ilamında;

"(...) ana taşınmazın acilen onarılması gerektiğinin veya güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmamaktadır. Bu bağlamda her kat maliki, ana taşınmazın depreme karşı güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun bilimsel olarak tespit edilmesi halinde diğer maliklerin rızası olmasa dahi güçlendirmenin yapılmasını kat maliklerinden isteyebileceği ve gerektiğinde buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine mahkeme aracılığıyla hazırlattırılacak proje doğrultusunda binanın güçlendirilmesini ve bunun gerektiği masrafların kat maliklerinden tahsili için eda davası açabileceği Yargıtay uygulamalarında kabul edilmektedir.

Dolayısıyla, riskli yapı ilan edilmiş bir yapının onarımının acil olduğundan hareketle, yapının onarılarak riskli halden kurtulması mümkünse bu yola öncelik tanınmak istendiğinden söz edilebilir. Ancak bunun için yapı maliklerinden birinin yapının güçlendirilmesinin teknik olarak mümkün olduğunun kanıtlanması gerekecektir. Hiçbir yapı maliki güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunu tespit ettirmezse, yapı usul ve yasaya uygun olarak yıkılacaktır. Yasa koyucu yıkımı esas çözüm, güçlendirmeyi ise, alternatif olarak almıştır. Yıkıma karşı çıkan maliklere; mülkiyet haklarının korunması yönünden, güçlendirme ile binanın yıkım ve yeniden inşası masrafları üstlenilmeden başka bir seçenek sunulmuş olmaktadır.

Güçlendirme ile ilgili proje hazırlanması ve uygulanması sürecinin Belediye veya Valilik idari kurumları ile malikler arasında imar mevzuatı çerçevesinde devam etmesi; idare tarafından yıkım için verilecek süre zarfında, malikler tarafından güçlendirme projesinin hazırlatılması ve belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde ise Belediyeye, bu sınırlar dışında ise Valiliğe başvurularak imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Sonrasında güçlendirmenin sürüncemede kalmaması en kısa sürede tamamlanması ve riskli yapının güvenli hale getirilmesi için, yapılacak işin mahiyetine göre idare tarafından maliklere makul bir süre verilir, süre sonunda güçlendirme ilgili idare tarafından tetkik edilir.

Bu yönde kat maliklerinin rızası aranmadığı durum ise, ortak yerlerdeki bir bozukluğun hasarın ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halidir. Bu durumda, bu KMK m. 19/2 uyarınca, ana yapıyı güvensiz kılan bozuklukların giderilmesi ve yapının güçlendirilmesi gibi ivedi ve zorunlu işler için, kat malikleri kurulunca karar alınmasına veya tüm kat maliklerinin rızasının aranmasına gerek yoktur. Zorunlu olduğu saptanır ise, kat maliklerinden herhangi biri yapının güçlendirilmesini isteme hakkına haizdir ve buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine doğrudan mahkemeye dava açabilir, durumu tespit ettirebilir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 2013/6012 E. – 2015/10158 K. sayılı ve 11.06.2013 tarihli ilamında;

"634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesine göre kat malikleri, ana taşınmazın bakımı ve mimarı durumuyla güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olup ana taşınmazın acilen onarılması gerektiğinin veya güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmamaktadır. Bu bağlamda her kat maliki, ana taşınmazın depreme karşı güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun bilimsel olarak tespit edilmesi halinde diğer maliklerin rızası olmasa dahi güçlendirmenin yapılmasını kat maliklerinden isteyebileceği ve gerektiğinde buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine mahkeme aracılığıyla hazırlattırılacak proje doğrultusunda binanın güçlendirilmesini ve bunun gerektiği masrafların kat maliklerinden tahsili için eda davası açabileceği Yargıtay uygulamalarında kabul edilmektedir."

 

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 2004/4669 E. – 2004/5794 K. sayılı ve 07.07.2004 tarihli ilamında;

"Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesinin ilk fıkrası uyarınca kat malikleri, ana taşınmazın bakımını ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olup, bu bağlamda taşınmaz üzerindeki ana yapının sağlamlığının temini bakımından zorunluluk bulunduğunun fennen saptandığı durumlarda bütün kat maliklerinin muvafakatı olmasa dahi, bunlardan birisinin güçlendirmenin yapılmasını diğer kat maliklerinden isteyebileceği ve gerektiğinde buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine mahkeme aracılığı ile hazırlattırılacak proje doğrultusunda binanın güçlendirilmesi ve bunun gerektirdiği masrafların kat maliklerinden tahsili için eda davası açabileceği YARGITAY uygulamalarında kabul edilmektedir."

Ana yapının korunması ve sağlamlaştırılması, can ve mal güvenliği açısından gerekli olduğu tespit edilir ise kat maliklerinden her biri bu tür güçlendirme çalışmalarına katlanmak, arsa payı oranında giderlerine katılmak gerektiğinde bağımsız bölümü boşaltmak yahut içerisine girilmesine izin vermek zorundadır. Bu durumda, kat maliklerinden özverili, olması, iyiniyet kuralları içerisinde yapım ve onarımı engellememesi ve hatta kolaylaştırması beklenir.

Nasıl güçlendirme giderlerine arsa payları oranında katlanılıyor ise, aynı şekilde yapının güçlendirilmesi nedeniyle bazı bağımsız bölümlerde alan daralması ve benzeri sebeplerden diğerler bağımsız bölümlerle karşılaştırıldığında daha fazla zarar söz konusu olur ise bu zararın giderilmesinde de kat malikleri arsa payları oranında sorumlu olacaklardır.

Onarım ve güçlendirme çalışmaları sonucu bağımsız bölümü zarar gören kat maliki, bunu her zaman dava konusu edip, uğradığı zararın giderilmesini diğer kat maliklerinden isteyebilir.

Fakat burada her bir kat malikinin birlikte katlanmak zorunda kaldıkları güçlendirme çalışmaları yüzünden onarım ve güçlendirme çalışmaları süresince bağımsız bölümün kullanılamaması semerelerinden faydalanılamaması ileri sürülerek yoksun kalınan hususlarda zararının giderilmesini isteyemez.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.