Consulta Vinculante de la DGT V1737-19, de 09 de julio de 2019

En el supuesto planteado, la consultante es una entidad mercantil que ha suscrito un contrato de arrendamiento con opción de compra de una vivienda y dos plazas de garaje en el que se fija un precio por la opción de compra que, en caso de ser ejercitada, se descontaría del precio total pactado, al igual que las rentas arrendaticias.

Según señala la DGT en la contestación a dicha consulta, el arrendamiento con opción de compra es una operación sujeta al IVA que tendrá las siguientes características:

  • -Tendrá la consideración de prestación de servicios mientras no se ejercite la opción decompra por el arrendatario ni exista compromiso firme de ejercitarla.
  • -En caso de que no exista dicho compromiso, la concesión de la opción no supone latransmisión del poder de disposición sobre el inmueble objeto de la opción y, por tanto, notendrá la consideración de entrega de bienes, sino que será la constitución de un meroderecho a favor del beneficiario de la opción, que podrá o no ejercitar llegado el momento yse calificará como una prestación de servicios.
  • -Será necesario distinguir entre el arrendamiento y la opción de compra, que constituyen dosoperaciones distintas. En este caso, las rentas derivadas del arrendamiento con opción decompra tributarán al tipo reducido del 10%, mientras que la cantidad satisfecha como opción de compra se someterá al tipo general del 21%.
  • -La posterior entrega del inmueble en ejercicio de la opción de compra será una operacióndistinta a la concesión de la opción. En este caso estaríamos ante una entrega de bienes porun precio determinado, que estará sujeta y no exenta y tributará al tipo reducido del 10% porcuanto se trata en este caso de la entrega de una vivienda incluyendo las plazas de garajeanexas a la misma.

Estas notas características de los arrendamientos con opción de compra han sido reiteradas en diversos pronunciamientos a consultas tributarias de la DGT. No obstante, la relevancia de la contestación a la consulta vinculante analizada deriva del cambio de criterio de la DGT respecto a la posibilidad de modificación de la base imponible y rectificación de las cuotas inicialmente repercutidas al producirse el ejercicio de la opción de compra y descontarse del precio total final las cantidades satisfechas tanto por la opción como por las rentas arrendaticias.

Pues bien, la DGT cambia su criterio establecido, entre otras, en la contestación a las consultas vinculantes de 22 de enero de 2014, V0140-14, y considera ahora que el arrendamiento y la  concesión de la opción de compra constituyen prestaciones de servicios sustantivas e independientes de la entrega de la edificación, por lo que no deben ser objeto de rectificación en el caso de que se ejecute la opción. De este modo, entiende que por el mero hecho de que los pagos derivados de las mismas constituyan ahora pagos a cuenta de una operación de compraventa de un inmueble, dichas operaciones no deben ser objeto de resolución.

Así, la DGT fija un nuevo criterio estableciendo que en este tipo de supuestos las cuotas de IVA devengadas con motivo de las rentas arrendaticias satisfecha y la concesión de la opción no podrán ser modificadas con motivo del ejercicio de la opción de compra.

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