Wij hebben in het verleden vaker aandacht besteed aan 'dubbele' ofwel 'tweezijdige' bemiddeling en de sanctie die de wetgever in dit soort situaties hanteert. Kortgezegd is het verboden om een (particuliere) koper of huurder van woonruimte bemiddelingskosten in rekening te brengen als de makelaar tevens voor de verkoper/verhuurder optreedt. Het maakt daarbij niet uit of de verkoper/verhuurder wel of geen loon betaalt aan de makelaar. Het bijbehorende wetsartikel is 7:417 lid 4 BW. Uit een zeer recente uitspraak van de meervoudige kamer van de Rechtbank Amsterdam blijkt dat ook platform/website Airbnb zich moet houden aan dit wetsartikel (ECLI:NL:RBAMS:2020:1477).
Airbnb exploiteert een digitaal platform waarop accommodaties wereldwijd te huur worden aangeboden. Airbnb int voor de verhuurder van de accommodatie bij de gebruiker (lees: huurder) de huursom. Verhuurder moet daarvan een percentage van de huursom plus btw aan Airbnb betalen. De huurder betaalt de overeengekomen huursom namelijk aan Airbnb en betaalt daarnaast een 'servicefee' aan Airbnb. Airbnb ontvangt dus zowel van verhuurder als van huurder een geldsom.
Een gebruiker/huurder van Airbnb, die op diverse plaatsen in de wereld (onder andere Spanje, Canarische eilanden, Parijs en Terschelling) gebruik maakte van Airbnb, heeft zich op het standpunt gesteld dat de 'servicefee' niet in rekening gebracht had mogen worden onder verwijzing naar artikel 7:417 lid 4 BW. Het ging in deze procedure om een totaalbedrag van €470,13.
De overeenkomst tussen de verhuurder en huurder wordt aangemerkt als een huurovereenkomst. Partijen hebben immers als oogmerk om tegen betaling door de huurder voor een bepaalde periode de accommodatie van verhuurder in gebruik te geven. Airbnb heeft zich op het standpunt gesteld dat artikel 7:417 lid 4 BW alleen van toepassing is op permanente bewoning. De meervoudige kamer gaat daarin niet mee en staat tevens stil bij artikel 7:264 BW uit het huurrecht dat ziet op nietige bedingen (ook indien deze door een derde zijn bedongen), waarin evenmin een beperking is opgenomen. Ook het feit dat sprake is van een online platform maakt dat niet anders en daarbij verwijst de meervoudige kamer naar parlementaire geschiedenis die destijds expliciet stil stond bij platform Jaap.nl.
De vervolgvraag is of sprake is geweest van dubbele bemiddeling en daarvoor zijn de activiteiten van Airbnb nader onderzocht, althans is gekeken naar een eerdere uitspraak van het Hof van Justitie EU (ECLI:NL:C:2019:1112) die de activiteiten van Airbnb reeds samenvatte. Tevens neemt de meervoudige kamer een aantal andere omstandigheden in aanmerking en concludeert in rechtsoverweging 21:
- 'Airbnb aan verhuurders van vakantieverblijven de mogelijkheid biedt om deze accommodaties op een door Airbnb bepaalde wijze te huur aan te bieden;
- door Airbnb een selectie wordt gemaakt uit alle accommodaties die aan de zoekvraag van een potentiële huurder voldoen en uitsluitend deze selectie wordt getoond;
- door Airbnb de uiteindelijke prijs wordt bepaald waartegen een accommodatie aan de huurder wordt aangeboden;
- de huurder noch de verhuurder de mogelijkheid hebben om – zolang tussen beiden geen huurovereenkomst tot stand is gekomen – buiten Airbnb met elkaar in contact te treden;
- de huurovereenkomst uitsluitend tot stand komt via en na het doorlopen van de boekingsprocedure van Airbnb, na reservering door de huurder en acceptatie door de verhuurder via die boekingsprocedure;
- de prestatie van de huurder bestaande uit het betalen van de huursom namens deze door Airbnb wordt nagekomen.'
De meervoudige kamer stelt tevens vast dat geen sprake is van de uitzondering van een 'electronisch prikbord' (ECLI:NL:HR:2015:3099). Er is sprake van een uitzonderingssituatie indien de beheerder de aspirant verhuurder en aspirant huurder niet van elkaar afschermt en het hun niet onmogelijk maakt om rechtstreeks en zonder tussenkomst van de beheerder met elkaar in contact te treden om over de totstandkoming van de overeenkomst te onderhandelen. Bij Airbnb gaat die uitzondering dus niet op.
Artikel 7:417 lid 4 BW juncto 7:425 en 7:427 BW is dus van toepassing nu Airbnb als bemiddelaar heeft opgetreden. Komt de vervolgvraag op, of tijdig een beroep is gedaan op de vernietigbaarheid. Airbnb stelde zich namelijk op het standpunt dat het verjaard was. De meervoudige kamer stelt vast dat de verjaringstermijn (van 3 jaar) telkens aanvangt op het moment dat een reservering wordt gemaakt voor een bepaalde accommodatie, althans zodra via Airbnb de huurovereenkomst daarvoor tot stand komt. Omdat op dat moment aan Airbnb kosten verschuldigd zijn. In casus waren de vorderingen dan ook niet verjaard.
Airbnb heeft nadrukkelijk aandacht gevraagd bij de rechtbank voor haar rechtskeuze voor Iers recht (waardoor het Nederlandse recht dus niet van toepassing zou kunnen zijn). In de van toepassing zijnde algemene voorwaarden was hiervoor namelijk gekozen. Echter, in diezelfde algemene voorwaarden (artikel 21) stond ook dat dat recht niets afdoet aan de geldigheid van dwingendrechtelijke bepalingen naar Nederlands recht en dat de gebruiker/huurder aanspraak houdt om gebruik te maken op gunstiger bepalingen in het Nederlandse recht. Tot slot heeft de meervoudige kamer zich ook nog gebogen over de E-commerce richtlijn, maar dat had verder geen impact op de toewijzing van de vorderingen. Kort en goed, Airbnb moet de 'servicefee' terugbetalen.
Normaliter geldt een appeltermijn van 3 maanden. Echter, in deze zaak is gebruik gemaakt van een artikel 96 Rv procedure en in beginsel staat er dan geen appel open. Dat is anders als partijen hier expliciet afspraken over hebben gemaakt. Artikel 96 Rv bepaalt dat in alle zaken die slechts rechtsgevolgen betreffen die ter vrije bepaling van partijen staan, partijen zich samen tot een kantonrechter van hun keuze kunnen wenden en zijn beslissing kunnen inroepen. Ter zitting hebben partijen verklaard dat zij onderhavig geschil via artikel 96 Rv aan de kantonrechter wensen voor te leggen.
Dentons is the world's first polycentric global law firm. A top 20 firm on the Acritas 2015 Global Elite Brand Index, the Firm is committed to challenging the status quo in delivering consistent and uncompromising quality and value in new and inventive ways. Driven to provide clients a competitive edge, and connected to the communities where its clients want to do business, Dentons knows that understanding local cultures is crucial to successfully completing a deal, resolving a dispute or solving a business challenge. Now the world's largest law firm, Dentons' global team builds agile, tailored solutions to meet the local, national and global needs of private and public clients of any size in more than 125 locations serving 50-plus countries. www.dentons.com.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
