המשפט העברי תומך בחלוקת הנזק בין המשכיר לשוכר
כידוע, סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א 1971- , דן באירועי סיכול והסכמי שכירות:
א. "היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.
ב. הפטור האמור יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות בסעיף קטן )א( ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען. "
יישום סעיף החוק בדין הישראלי בקשר להשפעות הקורונה על הסכמי שכירות מעלה מספר קשיים. האם "נמנע השוכר להשתמש ]בנכס המושכר[ למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו?"
לכאורה, הבעיה אינה מסוג הבעיות "הקשורות במושכר" וברוב רובם ש ל ימי הקורונה, לא היה קושי "בדרכי הגישה אליו." שאלה זה עוד יותר מורכבת לגבי עסקים שהיו פתוחים עם מגבלות לגבי אחוז כח האדם שהיה רשאי לעבוד במקום. לפי לשון הסעיף, השוכר יכול להפחית דמי שכירות בתקופת המגפה אבל לא לתקופה שלאחר המגיפה כדי למזער נזקים עתידיים הצפויים להיווצר כתוצאה מהמגיפה.
טוב עשתה לשכת עורכי הדין שהציעה מתווה להתמודדות משפטית עם הסוגיות העולות מן הקורונה. להלן תמצית של החלק העיקרי:
א. "בעניין חוזי שכירות למגורים, עמדתנו היא כי תחת הוראות התחיקה הנוכחיות הסכמי השכירות למגורים לא הופרו באופן המצדיק מתן פטור לשוכרים מתשלום דמי שכירות. הדין לא מכיר במניעות או בסיכול חלקי ומשכך כל זמן שהשוכרים ממשיכים להפיק הנאה מהמושכר למטרת מגורים – אף אם במקרים מסוימים המדובר הוא בהנאה חלקית – אין הצדקה ליתן פטור מלא או חלקי מתשלום דמי השכירות. עם כל ההבנה, מצב כלכלי קשה כשלעצמו אינו עילה לשינוי תנאי חוזה או להכרה בסיכולו...
ב. בעניין חוזי שכירות לעסקים שתחיקת החירום הורתה על השבתתם המוחלטת מחמת מהות פעילותם )דוגמת אולמות אירועים וחדרי כושר(, או מחמת שהם ממוקמים באזורי סגר, עמדתנו היא כי אפשרות השוכרים הלל ולעשות שימוש במושכר מסוכלת באופן מלא, אם כי זמני. לעניות דעתנו, לאור החוק והפסיקה, המניעות המשפטית להשתמש במושכר או בדרכי הגישה אליו, אף בהיעדר אשם מצד המשכיר, מקימה לבעלי העסקים מסוג זה את הזכות לפטור עצמם מתשלום דמי שכירות באופן זמני עד להסרת המניעה.
ג. באשר לחוזי שכירות לעסקים שתחיקת החירום לא השביתה את פעילותם, אך צמצמה משמעותית את אפשרותם להעסיק עובדים, עד כדי 15% בלבד, עמדתנו היא שתחת דיני הסיכול המחייבים מניעות מוחלטת משימוש בנכס, המקרה דנן אינו נופל לדין הסיכול, אך הינו מקרה מובהק בו יש מקום להתאמ ת החוזה מכוח חובת תום הלב בביצוע חוזה. כאן מדובר במקרה בו עיקר אפשרות השימוש בנכס מעוקר 1 סעיף 18 לחוק החוזים )תרופות בשל הפרת חוזה(, תשל"א- 1970 , גם מאפשר קבלת סעדים במקרה של אירועים בלתי צפויים.
מכוח חובה חוקית, ומטרת השימוש בו משתנה מהותית, אך השוכרים ממשיכים להחזיק במושכר ונסמכים עליו לצורך הפעלת עסקם "מרחוק". לפיכך, המלצתנו היא שבמהלך תקופת החירום יישאו השוכרים ב- 50% מדמי השכירות ודמי הניהול, מבלי שהדבר יחשב להפרת חוזה.
ד. באשר לחוזי שכירות לעסקים 'חיוניים' שתחיקת החירום לא אוסרת עליהם לפעול והוראות אחרות מאפשרות להם להעסיק עובדים, כמו גם חוזי שכירות לעסקים שעיקר פעילותם אינו מבוסס על הון אנושי )כגון מפעלים ומחסנים( עמדתנו היא כי הסכמי שכירות אלה לא הופרו ואין הצדקה לפטור את בעלי העסקים הנ"ל מתשלום דמי השכירות. לגישתנו, דיני הסיכול אינם חלים ביחס להסכמי שכירות אלו ואף אין, לכאורה, הצדקה להתאימם לנסיבות המשתנות מכוח חובת תום הלב, מאחר והחיובים המהותיים של הצדדים לחוזה לא הושפעו בהיבט זה ממגיפת הקורונה. "
כפי שאפרט להלן, המלצות הלשכה שבמהלך תקופת החירום יישאו השוכרים ב- 50% מדמי השכירות ודמי הניהול, מאד דומו ת לחלק מפתרונות אשר הועלו ע"י המשפט העברי. בניגוד לסעיף 15 והמלצות הלשכה, המשפט העברי מאפשר לשוכר להפחית דמי שכירות לתקופת המגיפה וכן לתקופה שלאחריה. יש לציין כי בשונה מסעיף 15 לחוק שלא מבחין בין אירוע סיכול המשפיע על התקשרות בין שני צדדים להסכם לבין סיכו ל המשפיע על כל תושבי המדינה, במשפט העברי, מדובר בהבחנה חשובה .
מכת מדינה
המשנה בבא מציעא )קה:( מביאה הלכה ייחודית הדומה לסעיף 15 אבל רק בענין "מכת מדינה." המשנה לא מגדירה את המונח "מכת מדינה" ויוצאת מנקודת הנחה שזה די ברור במה מדובר:
"המקבל שדה מחבירו ואכלה חגב או נשדפה אם מכת מדינה היא מנכה לו מן חכורו אם אינה מכת מדינה אין מנכה לו מן חכורו."
מדובר בהתקשרות שבין בעל שדה לבין שוכר ששכר את השדה לצורך גידולי חיטה. המשנה אומרת שאם הייתה "מכת מדינה" של חגבים או חמסין ורוחות עזות שגרמו נזק, השוכר יכול להפחית מדמי השכירות שהיה צריך לשלם למשכיר. אם נגרם נזק מחגבים או רוחות חזקות אבל לא ברמה של "מכת מדינה", השוכר לא יכול להפחית דמי השכירות. על דין זה הגמרא שואלת "הכי דמי מכת מדינה?" תשובת הגמרא לא מתייחסת לעומק המכה אלא להשפעה הרוחבית של המכה:
"אמר רב יהודה: כגון דאי שדוף רובא דבאגא ]שנשתדפו רוב שדות אותה בקעה[ המישור ששדה זה היה בו. עולא אמר: כגון שנשתדפו ארבע שדות מארבע רוחותיה."
רב יהודה דורש מכה רוחבית בכל האזור שפגעה לפחות ברוב השדות באזו ר . עולא דורש מכה שפגע ב 100% של השדות הסמוכות לשטח הנשכר. עולא גם מביא שיח שהתנהל בארץ ישראל בקשר להתלבטויות איך בדיוק להגדיר 100% מהשדות הסמוכות אבל מתשובת הגמרא עולה כי אין הגדרה מדוייקת אלא יש לבחון את נסיבות המקרה:
"אמר עולא: בעו במערבא: נשדף תלם ]חריץ שנחרש באדמה[ אחד על פני כולה סמוך לשדות שנשדפו, מאי? נשתייר תלם אחד על פני כולה, מהו? אם אפסיקא בירא מאי ]הפסיק שדה בור בין השדות, מה הדין[? הפסיק שדה של אספסתא ]שחת[ בין שדה זה ושאר השדות שנשדפו, מאי ? הפסיק שדה של זרע אחר מאי? ועוד: חיטי ]חיטים[ לגבי שעורים האם כזרע אחר דמי ]נחשבים[, או לא? ועוד: אם של כל העולם כולו מסביב לקה בשדפון, ושלו לקה בירקון, אי נמי כל העולם כולו לקה בירקון ושלו לקה בשדפון, מאי? תיקו."
מה שמאפיין אירוע של מכת מדינה הינו ששני הצדדים להתקשרות לא גרמו לכך שתהיה מכת מדינה ולא צפו שתתרחש ולכן באופן טבעי, כל צד חש שהוא לא אשם ועל הצד השני לקיים את חובותיו בהתקשרות עליו התחייב. השוכר חש שהוא נפגע )מה שנכון( והמשכיר חש שהוא לא גרם לנזק )מה שגם נכון(. על רקע זה, ניתן להבין את המשך הדיון בגמרא שמעלה סדרה של טענות שכל צד טוען לכך שלמרות מכת המדינה, הצד שכנגד פעל או נמנע מלפעול באופן שלמרות מכת המדינה, גורם לכך כי "הצד האשם" אחראי על הנזק שנגרם. כדוגמא:
- "אמר ליה זרעה חיטי ואזל הוא וזרעה שערי ואשתדוף רובא דבאגא ואשתדוף נמי הנך שערי דיליה מאי מי אמרינן דאמר ליה אילו זרעתה חיטי הוה נמי משתדפא או דלמא מצי אמר ליה אילו זרעתה חיטי הוה מקיים בי }איוב כ"ב:כ"ח{ ותגזר אומר ויקם לך מסתברא דאמר ליה אי זרעתה חיטי הוה מקיים בי ותגזר אומר ויקם לך ועל דרכיך נגה אור."
- "נשתדפו כל שדותיו של חוכר ואשתדוף רובא דבאגא ואשתדוף נמי הא בהדייהו מאי מי אמרינן כיון דאשתדוף רובא דבאגא מנכי ליה או דלמא כיון דאשתדוף כולהו ארעתיה מצי אמר ליה משום לתך דידך הוא דהא משתדפו כל שדותיך מסתברא דאמר ליה משום לתאך הוא אמאי הכא נמי נימא ליה אי משום לתאי דידי הוא הוה משייר לי פורתא דהוה מקיים בי כי נשארנו מעט מהרבה משום דאמר ליה אי הוה חזית לאישתיורי לך מידי הוה משתייר לך מדנפשך."
בשני המקרים הייתה מכת מדינה אבל המשכיר מפנה אצבע לכיוון של השוכר )שרוצה להפחית בדמי השכירות( ומציין שהשוכר לא קיים את כל תנאי ההתקשרות שלהם. כדוגמא, השוכר היה אמור לזרוע חיטה וזרע שעורים. במקרה השני, הנזק שנגרם לשוכר הייתה יותר קשה מכל יתר העסקים באזור, וייתכן שהנזק הלא יחס י נגרם כתוצאה ממחדל של השוכר. הגמרא לא מכריעה בצורה ברורה האם במקרים אלו צודק המשכיר בטענתו. נראה כי הגמרא מנסה להגיד לנ ו שהתשובה לשאלה מי סופג את הנזק תלוי בבדיקת העובדות של כל מקרה לגופ ו-אין כלל אחיד. לגמרא אין ספק כי מכת מדינה קרתה. אבל כל צד צריך לשאול את עצמו האם העסק שלו נפגע אך ורק עקב כ ך או שהיו גורמים נוספים שהשפיעו על רמת הנזק שנגרם.
למרות שהמשכיר והשוכר יכולים לעלות טענות צודקות, נראה כי ניתן לזהות מספ ר יסודות קבועים המתקיימים ב"מכת מדינה:"
1. השוכר היה חייב להפעיל עסק בשטח המושכר לפני התחלת המכה.
"אמר שמואל: לא שנו כן אלא באופן שזרעה החוכר וצמחה ואכלה חגב או זרע בה דבר אחר, אבל אם לא זרעה כלל — לא, שאין אנו מקילים על החוכר, אפילו היתה זו מכת מדינה."
כלומר, השוכר לא יכול לטעון לנזק לעסקיו בשטח ששכר אם השוכר לא הפעיל את העסק בכלל לפני מכת המדינה. סף המינימום לא מאפשר לשוכר לטעון מכת מדינה בעסק ולהפחית דמי שכירות אם לא הפעיל את העסק בכלל. בנוסף, השוכר חייב לנסות להקטין את הנזק שנגרם על ידי מכת המדינה. הוא לא יכול לומר שהייתה מכת מדינה והוא אינו חייב לשלם דמי שכירות אם היה יכול להקטין את הנזק.
2. השוכר חייב להקטין את הנזק.
המשנה בבא מציעא )ק"ג:( מתארת נזק שנגרם כתוצאה מייבוש מקורות המים:
"המקבל שדה מחבירו והיא בית השלחין או בית האילן יבש המעין ונקצץ האילן אינו מנכה לו מן חכורו אם אמר לו חכור לי שדה בית השלחין זו או שדה בית האילן זה יבש המעין ונקצץ האילן מנכה לו מן חכורו."
למרות שמקורות המים נפגעו, הגמרא מחדשת כי לא מדובר במכת מדינה אם במאמץ )סביר(, השוכר היה יכול להגיע למקורות מים:
"היכי דמי אילימא דיבש נהרא רבה אמאי אינו מנכה לו מן חכורו נימא ליה מכת מדינה היא אמר רב פפא דיבש נהרא זוטא דאמר ליה איבעי לך לאתויי בדוולא."
ככל הנראה השוכר היה יכול להביא מים מנהר קטן עם דלי מים. גם מצב של מכת מדינה, עדיי ן השוכר מחויב להקטין את הנזק.
מכות מדינה על פני השנים הביאו לדיונים הלכתיים שהתמקדו בזכותם של שוכרים להפחית בדמי שכירות וזכותם של שכירים לקבל שכר בתקופת מכת המדינה. פוסקים רבים שילבו בין 2 הנושאים וחלקם דחו שילוב זה. במסמך זה, אתמקד בחוזה שכירות בלבד.
מהר"ם מרוטנבורג והראב"ן פוסקים רבים שדנו ביישום כללי "מכת מדינה" והפחתת דמי שכירות התמקדו בתשובה של מהר"ם מרוטנברג.
בשו"ת מהר"ם מרוטנבורג )דפוס פראג סימן שפח(, מהר"ם נשאל לגבי החזר חלקי של דמי שכירות בעקבות בריחה של המשכיר והשוכר מן העיר "מפני פיקוח נפשם:" "על ראובן ששכר בית משמעון לב' שנים והקדים ונתן לו השכר של ב' שנים ובתוך אותן ב' שנים ברחו היהודי' מן העיר מפני פיקוח נפשם וברח גם הוא והניח הבית ריקם ואח"כ חזרו וגם הוא חזר ורוצה שישלם לו שמעון מה שהיה חוץ מביתו ושמעון משיב ביתי היה לפניך ואתה ]ברחת[ ואיני משלם לך."
מהר"ם פסק כי אכן בריחה מהעיר נחשבת "מכת מדינה" )"נראה בעיני טענת ראובן טענה ברורה לפי שמכת מדינה היא..."(, אבל מהר"ם לא דרש מהמשכיר להחזיר את כל דמי השכירות מהחודשים שברחו מהעיר כי ייתכן והמשכיר היה שוכר את הבית למיעוט של אנשי העיר שלא ברחו וזה מייצר ספק לגבי גובה הנזק שנגרם :
"אעפ"כ יחלוקו ההפסד שמעון ינכה לראובן חצי מה ששהה חוץ מביתו ושאר חציו ישלם לו לפי ששמא יהודי אחר שלא נגזר עליו היה שוכר הבית שהרי מיעוט הקהל נשאר ולא הי' נפסד כלום ]וכיון[ דאיכא לספוקי יחלוקו."
עולה מהניסוח של מהר"ם שאם לא היה ספק לגבי האפשרות להקטין נזק, מהר"ם היה פוסק כפי דין המשנה, שבמכת מדינה השוכר יכול להפחית דמי שכירות. נראה כי מהר"ם התבסס על שו"ת של הראב"ן )סימן צח( שבו השאלה והתשובה של מהר"ם מופיעים בהתחלה ובסוף של התשוב ה, אבל באמצ ע יש הסבר מפורט מדוע בסופו של דבר מהר"ם פסק כי המשכיר יחזיר רק חצי מדמי השכירות לשוכר :
"נראה בעיני טענת ראובן טענה גמורה לפי שמכת מדינה הוא וממתניתין שהבאת, דתנן המקבל שדה ואכלה חגב או שנשתדפה אם מכת מדינה הוא מנכה לו מן חכורו... ומיהו מנכה מן חכורו קתני ו לא כל חכורו, דכיון דמכת מדינה היא על שניהם הוי ההפסד וזה יפסיד מחצה וזה יפסיד מחצה, ה"נ שמעון ישלים לראובן מחצית הימים שהיה חוץ מביתו וראובן יפסיד המותר. וכ"ת הא דלא קתני מנכה לו כל חכורו משום דסתם חגב או נשדפה משתייר בה ומה שיש בשדה יותר על הוצאתו של חוכר יקח המחכיר בחכרנותו והשאר יפסיד ומנכה לחוכר ולהכי קתני מנכה לו מן חכורו והחוכר אינו מפסיד כלום, ה"נ ראובן השוכר לא יפסיד כלום. איברא לא מצית אמרת הכי דמכת מדינה להאי דשניהם הוא לפיכך ההפסד על שניהם, ועוד אפילו את"ל דהתם לא יפסיד החוכר כלום, הכי דינא הוא דיפסיד השוכר החצי, דהתם היתה כל המכה על השדה של מחכיר שהרי נשדפה רובה דבאגה ולא היתה המכה על החוכר, אבל הכא איכא למימר גזירת המכה על שניהם היתה על הבתים להיות בדודים ועל האנשים להיות גולים הלכך לתא דשניהם הוא יחלוקו ההפסד, כדאמרינן בגמרא דהמקבל ]ק"ו א[ דכל היכא דאיכא למימר משום לתאי דידך הוא מפסיד..."
מהנוסח המלא לומדים כלל יסודי בהבנת מהר"ם של דין מכת מדינה. המשכיר והשוכר חייבים להתחלק בנזק כי "המכה על שניהם היתה." המשכיר וגם השוכר היו חייבים להתפנות מן העיר. בשונה מגידול בשדה שהרוח הזיק, לא קרה כלום לבית הנשכר. אבל המשכיר וגם השוכר היו חייבים להתפנות
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
