Switzerland: Vorkaufsrechte an Immobilien beim Verkauf einer Gesellschaft (Share Deal)

Executive Summary

Vorkaufsrechte an Grundstücken sind in der Immobilienpraxis weit verbreitet. Vertraglich werden solche oft in Mietverträgen oder aber in speziellen Vorkaufsverträgen vereinbart. Daneben gibt es auch gesetzliche Vorkaufsrechte, etwa unter Miteigentümern oder bei Baurechtsverhältnissen. Die vorkaufsbelasteten Grundstücke werden dabei häufig über Gesellschaften (teils spezielle Immobiliengesellschaften) gehalten.

Wird eine solche Gesellschaft im Rahmen eines Share Deals veräussert, stellt sich die Frage, ob durch den Verkauf der Anteile an der Gesellschaft, welche selbst ein vorkaufsbelastetes Grundstück hält, einen Vorkaufsfall auslöst wird. Besonders wenn einem vorkaufsbelasteten Grundstück für die Gesellschaft zentrale Bedeutung zukommt oder dieses das Hauptaktivum der Gesellschaft darstellt, ist diese Frage von grosser praktischer Bedeutung. Denn liegt ein Vorkaufsfall vor, so besteht das Risiko, dass das Vorkaufsrecht durch den Berechtigten ausgeübt wird.

Entscheidend ist damit, ob der Share Deal von der in Art. 216c Abs. 1 OR enthaltenen Legaldefinition des Vorkaufsfalls erfasst ist. Spätestens seit einer nicht eindeutigen Gesetzesrevision im Jahr 1991 (in Kraft getreten per 1. Januar 1994) wird diese Frage in der Rechtslehre kontrovers diskutiert und ist seither umstritten. Dabei zeigt sich, dass trotz der erheblichen praktischen Bedeutung, die Thematik in der Lehre meist nur sehr pauschal und wenig detailliert behandelt wird. Ein aktuelles und eindeutiges Urteil des Bundesgerichts zu dieser zentralen Auslegungsfrage fehlt bislang ebenfalls.

Aufbauend auf der bisherigen Lehre, Rechtsprechung und den Gesetzesmaterialien werden in der vorliegenden Abschlussarbeit verschiedene Argumente entwickelt, aufgrund derer der Autor zur Auffassung gelangt, dass die Legaldefinition in Art. 216c Abs. 1 OR den Share Deal als Vorkaufsfall grundsätzlich nicht umfasst. Ausgenommen davon sind sog. Umgehungsgeschäfte. Wichtig bleibt dabei zu beachten, dass diese Einschätzung in der Rechtslehre umstritten ist. Bis zur Klärung dieser Auslegungsfrage durch ein eindeutiges Urteil des Bundesgerichts lässt sich diese damit nicht abschliessend beantworten. Die bisherige Unsicherheit im Zusammenhang mit Share Deals bleibt damit weiterhin bestehen und das entsprechende Risiko muss im Transaktionsprozess auch fortan berücksichtigt werden.

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