تتنوع وتتشعب أنواع العقود التي يتم إبرامها بمناسبة مشروعات التشييد والمقاولات، وتتناول هذه المقالة أهم أنماط التعاقد الأكثر شيوعا في هذا المجال، وكذلك الوقوف على أبرز خصائص كل منها ومميزاته وعيوبه بشيء من التفصيل، وكذا طرق التعاقد المختلفة بخصوص المقاولات، وفيما يتعلق بأنواع العقود المتعلقة بمشروعات التشييد والبناء نتناول بالشرح المبسط عقود التنافس، وعقود التفاوض (التكلفة)، ثم نتطرق إلي أهم طرق التعاقد المتعلقة بهذا الخصوص كما سيلي بيانه.
أولا:عقود التنافس:
تقوم عقود التنافس (الثمن) عادة على أساس سعر ثابت و يتم الإعلان عنها من خلال القطاع العام، حيث تقوم الجهة المالكة بطرح المشروع كمنافسة عامة في الجرائد الرسمية، ويطلب من المقاولين الراغبين في الدخول في المنافسة دراسة المشروع وتقديم عطاءاتهم، ويمكننا تقسيم عقود التنافس إلى نوعين:
1-عقد المبلغ المقطوع (الثمن الكلي):-
في هذا النوع من العقود يتعهد المقاول بتحمل تنفيذ كامل المشروع من مواد وأجور عمال نظير مبلغ مقطوع يدفعه المالك ويتحمل المقاول نسبة عالية من المجازفة والمسئولية، لأنه مطالب بتنفيذ كافة الأعمال الواردة في وثائق العقد بالإضافة إلى الأعمال التي لا يكتمل العمل ولا يؤدي وظيفته إلا بها، حتى لو لم تذكر صراحة في تفاصيل العقد، كما يمكن ذكر الخصائص المميزة لعقد الثمن الكلي كالتالي:
1 . يوفر للمقاول حافزا كبيرا لتوفير أي مبالغ مالية.
2 . يشترط الإنتهاء التام من جميع التصميمات والرسومات والمواصفات.
3 . يتميز بثبات التكلفة الكلية للمشروع وذلك من وجهة نظر المالك.
4 . لا يعطي أي مرونة للمالك لإحداث تغييرات في عدد أو حجم بنود المشروع.
5 . يتحمل المقاول جميع المخاطر التي قد يتعرض لها المشروع في زيادة الكميات أو زيادة أسعار المواد والتنفيذ.
2-عقد ثمن الوحدة:
يعتمد هذا النوع من العقود على سعر الوحدة حيث يتم عمل جداول تحتوي بنود الأعمال المختلفة للمشروع مرتبة حسب سير العمل في التنفيذ كما ذكر سابقا والمواصفات بكل بند، وحصر كمية كل عمل من الأعمال ووحدة قياسه، وكذلك السعر لكل وحدة عمل من الأعمال، وبضرب هذا السعر لوحدة البند في الكمية المحسوبة لهذا البند نحصل على السعر الإجمالي للبند.
وبتجميع الأسعار الإجمالية لجميع البنود نحصل على إجمالي التكاليف.
خصائص عقود ثمن الوحدة:
1 . التكلفة النهائية للمشروع غير محددة، ولا يمكن معرفتها قبل الإنتهاء من أعمال التنفيذ، حيث يتم الحساب على أساس ثمن الوحدة.
2 . يسمح للمالك بإحداث بعض التغييرات في بعض البنود بالزيادة أو النقصان أثناء مرحلة التنفيذ.
3 . يمكن إستخدام هذا النوع من العقود حتى في حالة عدم إكتمال التصميمات على عكس عقد الثمن الكلي.
4 . مشاركة كل من المالك والمقاول في تحمل المخاطر التي قد يتعرض لها المشروع أثناء أعمال التنفيذ.
ثانيا: عقود التفاوض أو "عقود التكلفة":
على عكس عقود التنافس، تتم في هذه الحالة ترسية العطاء بعد إستدعاء عدد محدد من المقاولين المؤهلين من وجهة نظر المالك، من حيث الخبرة ووجود الألات و المعدات اللازمة لتنفيذ المشروع، ثم يجري التفاوض معهم لإختيار واحد منهم، وهذا النوع من العقود يكثر إستعماله في عقود القطاع الخاص، ويقوم المالك بدفع تكاليف الأعمال الفعلية للمقاول مضافا إليها تعويض مقابل خدماته وأجهزته وأرباحه، وتنقسم إلى:
1 .عقد التكلفة مضافا إليه نسبة ربح:
أ. عقد التكلفة مضافا إليه مبلغ مقطوع وحافز لتوفير الوقت.
ب. عقد التكلفة مضافا إليه مبلغ مقطوع ونسبة من أرباح التوفير.
ج. عقد التكلفة مضافا إليه نسبة مئوية من التكلفة.
د. عقد التكلفة مضافا إليه مبلغ مقطوع مقابل التعويضات.
أهم ما يميز هذا النوع من العقود، هو سرعة البدء في أعمال التنفيذ حتى قبل الإنتهاء من أعمال التصميمات، حيث إن تقدير التكلفة لا يتوقف عليه التعاقد، وأيضا مشاركة المالك في إدارة المشروع ومتابعته، حيث يتمكن من الإطلاع على المصروفات، بجانب إعطاء المالك مرونة عالية في إحداث أي تغييرات في بنود أعمال المشروع أو متطلباته.
عيوب عقود التكلفة مضافا إليه نسبة مئوية من التكلفة:
وتتمثل عيوب ذلك النوع من العقود في غياب أي حافز للمقاول لرفع كفاءة العمل، بل من صالح المقاول زيادة المصروفات لأن ذلك يزيد من المبالغ التي يأخذها، فعليه يمكن معاجلة هذا العيب بإستخدام عقد التكلفة المستهدف.
ثالثا:عقد التكلفة المستهدف:
في هذا النوع من العقود يتم الإتفاق بين المالك والمقاول على التكلفة الكلية للمشروع قبل التنفيذ، وهي ما يسمى ب "التكلفة المستهدفة" بحيث يتم الإتفاق على ألا تزيد التكلفة الفعلية للمشروع عن تلك التكلفة المستهدفة، ويتم التنفيذ على أساس قيام المقاول بتنفيذ المشروع، ومسئولية المالك عن المصروفات بالإضافة إلى نسبة من هذه المصروفات تدفع للمقاول نظير عمله وإدارته للتنفيذ، وهو يشبه تماما عقود التكلفة السابقة، ولكن في عقد التكلفة المستهدف يضاف شرط أساسي للعقد وهو مشاركة المقاول في تحمل جزء من أي مصروفات تزيد عن التكلفة النهائية للمشروع والتي يطلق عليها التكلفة المستهدفة.
أما عن طرق التعاقد في مشاريع التشييد فمعظم المشاريع الإنشائية تقوم على المشاركة بين المالك والمهندس والمقاول و الموردين، وعموما فإن المالك هو الذي يحدد نوع العقد، وبمجرد تحديد نوع العقد وأخذ القرار بتنفيذ المشروع، فمن الضروري عمل التصميمات الهندسية اللازمة وتوقيع إتفاقية العقد التي تحدد مهام وواجبات كل طرف، وبناء عليه يشرع المقاول في تنفيذ المشروع.
وبالنسبة لطرق التعاقد في مشروعات التشييد، نوضح بعض منها على سبيل المثال:
1 . طريقة التعاقد التقليدي:
وهي طريقة تعاقد بين المالك والمقاول الرئيسي، ويمثل صاحب المشروع غالبا شركة تقوم بإعداد الرسومات الهندسية وكل ما يتعلق بالعقد، بحيث يكون دور كل طرف واضحا ومعروفا وفقا لشروط العقد، ويتم الإعلان عن المشروع في الوسائل العامة لإشعار الأطراف الفنية أي المقاولين بطلب التقدم بدراسة المشروع وموعد تقديم عروضهم وغالبا تتم ترسية المشروع على أقل سعر، وقد يلجأ المالك للتفاوض مع المقاول لتقليل سعر المشروع، وفي حالة عدم تخصص المقاول الرئيسي في بعض الأعمال أو عدم توافر الخبرات لديه فإنه يتعاقد مع مقاول من الباطن ليقوم بتنفيذ تلك الأعمال، ويكون مقاول الباطن مسئولا عن العمالة والمعدات والإدارة لبنود الأعمال المسندة إليه.
2 . طريقة التعاقد المنفصل:
التعاقد في هذه الطريقة يكون بين المالك والمقاولين المتخصصين للقيام بأعمال المشروع والتعاقد مع مقاول لأعمال الهيكل الخرساني ومقاول لأعمال التشطيبات.. وهكذا بدون مقاول رئيسي، وهي تشبه طريقة التعاقد التقليدي، وهذا يعني أن على المالك إدارة المشروع والإشراف على مراحل تنفيذه، ومن الأهمية عند تطبيق هذه الطريقة الحصول على مدير فني أو مهندس إدارة مشروعات ذو خبرة كافية ليشرف على البنود المختلفة للمشروع بنفسه، وهذه الطريقة تكون ملائمة للمشاريع ذات الطبيعة التي تحتاج إلى مقاولين متخصصين، ومن عيوبها أنها تعرض المالك للمخاطر مقارنة بطريقة التعاقد التقليدي، ولكن من مزاياها أنها تحفظ للمالك جزءا من الأرباح التي كانت ستذهب للمقاول الرئيسي.
3 .التعاقد بطريقة التصميم والتنفيذ (تسليم المفتاح):
بموجب هذا العقد يقوم المالك بتكليف المقاول الرئيسي بإكمال كافة الأعمال بما في ذلك توريد المواد، التصميم، والتنفيذ معا بمبلغ محدد، بحيث يتم تسليم المشروع بشكل كامل، ليتم إستعماله مباشرة سواء أكان مبنى سكنيا أو مستشفى أو مصنعا.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
