Küresel çapta yaklasik iki yildir etkilerini gösteren COVID-19 salgininin neden oldugu belirsizlikten en çok etkilenen sektörlerden biri de gayrimenkul sektörü oldu. Türkiye'de veya yurtdisindaki birçok santiyede çalismalar devam etse de organizasyon ve yönetim boyutunda sosyal mesafe kurallari geregi sirket yönetimindeki bazi kritik departmanlarin uzaktan çalisma modeli beraberinde karmasik sorunlari da getirdi.

Gayrimenkul sirketlerinin yüklenicileri malzeme ve is gücü sikintisi, artan maliyetler ve proje teslim zorluklariyla karsi karsiya kalirken; bu zorluklar gayrimenkul sirketlerine proje tesliminde gecikmeler ve/veya müsteri taleplerinde karsilanmasi güç degisimler olarak yansimaktadir. Sektör dinamikleri dikkate alindiginda, salgin hala devam ederken, çalisanlari ise almanin zorluklari, sözlesme kosullarinin degismesi, lojistik ve tedarik zincirindeki aksamalar, tedarik tarafinda hizla artan maliyetler, kur riski vb. dahil olmak üzere birçok endisenin hala devam ettigi söylenebilir. Bu endiselerin giderilmesi için sirket içindeki uyum programinin etkili ve sürdürülebilir bir sekilde uygulaniyor olmasi önemlidir.

Türkiye'deki sirketler bakimindan yasal olarak uyum programi olusturma yükümlülügü, sadece suç gelirlerinin aklanmasi ve terörün finansmaninin önlenmesine iliskin mevzuat uyarinca bankalar, portföy yönetim sirketleri, kiymetli madenler araci kuruluslari, elektronik para kuruluslari, sigorta ve emeklilik vb. gibi regüle edilen sirketler ile Sermaye Piyasasi Kanunu'na ("SPK") tabi araci kurumlar için mevcuttur. Bununla birlikte halka açik sirketler için, kurumsal yönetim ilkeleri dahil olmak üzere sermaye piyasasi mevzuatina uyum yükümlülükleri ayrica bulunmaktadir. Bu durumda su an için SPK ve ilgili yönetmelikler uyarinca sadece SPK'ya tabi gayrimenkul sirketleri bakimindan uyum programi olusturma yükümlülügü bulunmaktadir.

Yukarida açiklandigi üzere Türkiye'deki tüm sirketleri kapsayan ve uyum programi olusturmaya zorlayan bir yasal zorunluluk henüz bulunmasa da uyum programinin dünya genelinde her sektörde çok sik basvurulan güncel ve önleyici bir program oldugu, adeta bir kültür haline geldigi unutulmamalidir. Kurumsal yönetim ilkelerinin, dünyada önemi giderek artan Çevresel, Sosyal ve Yönetisim (Environmental, Social and Governance- "ESG") egiliminin bölünmez bir parçasi oldugu ve bu alandaki gelismislik seviyesinin özellikle dis ticaret ve dis finansman alaninda çalisilacak is ortaklari ve kreditör ile yapilacak görüsmelerde önemli bir kriter olarak degerlendirmeye alinacagi da göz önünde bulundurulmalidir.

Bu nedenle sektör dinamikleri dikkate alinarak genel hatlari ile bu sürecin önemli basliklarina yer verecegiz. 

1. Uyum Programinin Hazirlanmasi ve Hayata Geçirilmesi

Gayrimenkul sektörü hukukun birçok alanina temas ettigi için karmasik bir sektördür. Gayrimenkul, gayrimenkul projeleri ve/veya gayrimenkule dayali haklar ile istigal eden bir sirketin bu kanunlarla sinirli olmamak üzere tabi oldugu mevzuat ana hatlari ile; 4721 sayili Türk Medeni Kanunu, 6098 sayili Türk Borçlar Kanunu, 6102 sayili Türk Ticaret Kanunu, 5846 sayili Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu, 3194 sayili Imar Kanunu, 634 sayili Kat Mülkiyeti Kanunu, 5543 sayili Iskân Kanunu, 2644 sayili Tapu Kanunu, 5393 sayili Belediye Kanunu, 2872 sayili Çevre Kanunu, 2634 sayili Turizmi Tesvik Kanunu, 3621 sayili Kiyi Kanunu, 4054 sayili Rekabetin Korunmasi Hakkindaki Kanun, 4857 sayili Is Kanunu ve 6698 sayili Kisisel Verilerin Korunmasi Kanunu seklinde siralanabilir. Bu nedenle yukarida siralanan mevzuatlarin ilgili bölümlerinin her birini ayri ayri dikkate alan, iyi organize edilmis bir uyum programinin getirecegi faydalar sayisizdir.  

Genel hatlari ile insaat ve insaatla ilgili islerde faaliyet gösteren sirketlerin en sik karsilastigi uyum sorunlarinin basinda; yasalara ve mevzuata uygun olmama, is sagligi ve güvenligi tedbirlerinin alinmamasi, is hukukundan kaynaklanan hukuki ve idari davalar, hem ulusal hem uluslararasi boyutta yapi malzemelerinin ve ürünlerinin kalite ve belgelendirilme (örnegin CE standardi) zorunluluguna uymamasi, taraf olunan sözlesmelerden dogan ihtilaflar, yapi yönetmeliklerine ve standartlarina baglilik sorunlari, zorunlu sigorta gerekliliklerinin yerine getirilmemesi ve çalisan egitimlerinin tamamlanmamasi gibi örnekler gelmektedir.

Bu nedenle sektörel ihtiyaçlarin göz önünde bulundurulup sirkete özgü bir uyum programinin hazirlanmasi hayati bir önem tasimaktadir. Sirket içinde bir uyum programi tasarlanirken gayrimenkul sirketlerinin taraf oldugu önemli sözlesmeler de dikkate alinarak "Sözlesme Uyum Incelemeleri" yapilmali ve sektörün degisen kosullarina göre periyodik olarak sektör risk ve analizleri güncellenmelidir. Karsilasilabilecek bu uyum risklerine ve sorunlarina yönelik politika ve prosedürler olusturulmali, bunlarin sirket içinde dogru bir sekilde uygulanip uygulanmadiginin takibi yapilmalidir. Olusturulan uyum programinin ardindan çalisanlarin bu konuda bilgilendirilmesi için egitim verilmesi ise saglikli bir uyum sürecinin ayrilmaz bir bilesenidir.

Gayrimenkul düzenlemeye en çok tabi sektörlerden biridir ve gerekli standartlara uyulmamasi veya standartlarin karsilanamamasi durumunda, düzenlemelerle yani sira cezalar ve yasal islemler de beraberinde gelir. Ödenebilecek yüksek meblagli idari para cezalari, muhtemel müsteri kayiplari ve yasanabilecek dava temsil masraflarinin sirketlere getirecegi mali yüklerin yaninda sirket itibarinin da ciddi oranda zedelenebilecegi göz önünde bulundurulmalidir.

2. Uyum Süreci Çerçevesinde Gelistirilmesi Gereken Politikalar

Etik ve Uyum Yönetimi Politikasi

Etik ve davranis kurallari; sirketlerin kurum kültürünün olusmasina, çalisanlarin hem birbirleri hem sirket yönetimi ile etkin iletisim kurmalarina, sirketin müteahhitlerine, müsterilerine, is ortaklarina ve rakiplere karsi sorumluluklarini sekillendirmesine öncülük eder. Etik ilkeler ise genel olarak insan haklari, rüsvet ve yolsuzlukla mücadele, çikar çatismasinin engellenmesi, ekonomik yaptirimlara uyum, gizlilik ve içsel bilgilerin korunmasi, is sagligi ve güvenligi gibi konular basta olmak üzere sirketlerin çalisanlari, müsterileri ve is ortaklari ile iliskileri için kapsamli bir çerçeve çizmektedir. Dünya genelinde etik ve uyum ile ilgili riskleri degerlendirmek ve bunlari önlemek; salgin kosullarinda sirket isleyisinin degismesiyle, farkli bölgelerde es zamanli yürüyen operasyonlarla, yeni veya degisiklige ugramis mevzuat düzenlemeleriyle ve bunlarin sonucunda verilen ciddi yaptirimlarla daha da zor hale gelmistir. Bu nedenle bütün bu süreçleri dikkate alan etkin ve önleyici bir "Etik ve Uyum Yönetimi Politikasi" tasarlayip uygulamaya koyduktan sonra, bu politikayi sirket içinde bir kültür haline getirmenin süreç açisindan temel bir noktada oldugu unutulmamalidir.

Is Sagligi ve Güvenligi Politikasi

Insaat santiyeleri dogasi geregi tehlikeli alanlardir ve bu nedenle siki bir sekilde saglik ve güvenlik mevzuatina tabidir. Gayrimenkul sirketleri tamamiyla is sagligi ve güvenligi talimatlari dogrultusunda çalismali, "sifir kaza politikasi" üzerine gerekli bütün önlemleri almali ve insanlara, çevreye zarar gelmesini önlemek için her türlü tedbiri uygulamaya koymalidir.

Gayrimenkul sektörü için saglik ve güvenlik uyumu konusunda yetkili, güvenilir ve akredite kurumlar tarafindan saglik, emniyet ve çevre konularinda sirket çalisanlarina gerekli egitimlerin verilmesi, çalisma yapilacak her yerde önce saglik ve emniyet konularinda proaktif önlemlerin alinmasi, gerekli denetimlerin uzmanlar tarafindan periyodik olarak yapilmasi ve bu sürecin takibi için danismanlik alinmasi önem arz etmektedir.

Kalite Yönetimi Politikasi

Insaat sektöründe, saglanan yapi ve hizmetin dayanikliligi, bir sirketin basarisinin ve süregelen itibarinin kilit noktalarindan biridir. Sirketler faaliyet gösterdigi alanlarda, her zaman en iyi performansi göstererek tüm islerini ayni yüksek kalitede tamamlamayi amaçlamalidir.

Kalite yönetimi sadece en pahali malzemeleri seçmek ya da en lüks projeyi yapmakla ilgili degildir. Bu yönetim ilgili mevzuatlar uyarinca yapi tasariminin ve teknik özelliklerinin dogru belirlenmesinden yerel ve uluslararasi standartlara en uygun malzemelerin seçilmesine kadar bastan sona bir proje yönetimini gerektirir. Bu nedenle bir gayrimenkul projesinin tüm taraflarini hesaba katan, modern ve ihtiyaçlara uygun bir "Kalite Yönetimi" sistemi kurarak, projelerde kalitede olusmasi muhtemel olumsuzluklari önleyecek sekilde kalite kontrol ilkelerinin belirlemesinin önemlidir.

Çevre ve Sürdürülebilirlik Politikasi

Gayrimenkul sektöründen çevresel düzenlemeye daha fazla tabi olan herhangi bir sektör yok denilecek kadar azdir. Bu nedenle küresel bir trend olarak ilk arazi etki degerlendirmelerinden atik yönetimine ve enerji verimliligine kadar her bir gayrimenkul projesi, çevreye mümkün oldugunca en az etki edecek sekilde tasarlanmaya baslanmistir. Bu anlamda bahsedilen alanlari da kapsayan bir uyum programinin uygulamaya konulmasi önemlidir. Genel olarak sirketlerin çevre politikalarinin temelini olusturan faaliyetler ise; (i) atiklarin azaltilmasi ve geri kazanim yolu ile hava, su, toprak kirlenmesini önleyerek çevrenin korunmasini saglamak, (ii) dogal kaynak kullanimini azaltarak mümkün oldugunca tekrar kullanilabilir ve geri dönüstürülebilir materyallerin tüketimine yönelerek etkin bir çevre yönetim sistemi gelistirmek, (iii) ulusal ve uluslararasi yasa ve mevzuatlara uygun sekilde resmi kurumlar, sivil toplum kuruluslari ile iletisim ve is birligi içinde çevreyi korumak (iv) enerji verimliliginin artirilmasina yardimci olmak ve (v) bu politikanin sürekli iyilestirilmesini saglamak seklinde sayilabilir.

Çevreyi korumaya yönelik tedbirler, ekolojik dengeyi koruyarak sürdürülebilir bir gelecek insa etmede önemli rol oynayacaktir. Tüm dünyada yesil bina ve sürdürülebilir malzemelerin kullanimina yönelik talep artmaktadir. Gayrimenkul sirketleri sürdürülebilirlige verdigi önemi paylasmak ve toplumu sürdürülebilir bir gelecege tasimak için "Sürdürülebilirlik Politikasi" olusturup bunu is programlarinin bir parçasi haline getirmelidir. Genel olarak sirketlerin sürdürülebilirlik politikalarina birkaç örnek olarak; (i) gayrimenkul projelerinde park-bahçe sulamasi için yagmur suyu sistemlerinin kurulmasi, (ii) su yönetimi ve tasarrufu konusunda çalisanlarin egitilmesi, (iii) enerji yönetiminin bir kültür haline getirilmesi, (iv) yakin mesafeden hammadde tedarigi, (iv) binalarin kullanim süresince çevreye olan etkililerini azaltacak, yasam konforunu artiracak ürün ve hizmetlerin sunulmasi vb. verilebilir.

Günümüzde etkin uyum programlari ile bir hayli ön planda tutulan çevre ve sürdürülebilirlik alanlarinda öncü kurumsal gayrimenkul sirketleri hem müsteri hem yatirimci ilgisini çekmekte hem de sektördeki rakiplerine bu alanda örnek teskil etmektedirler. Bu sekilde sirketler hem çevreye zarar vermemek konusundaki tüm sorumluluklarini yerine getirecek hem de çevre mevzuatina uyumu ile sirket itibarini artiracak, müsteri güveni olusturacak, yeni yatirimlar veya finansman alacak, rekabetçi is ortaminda öne çikacak ve nihayetinde isini daha hizli büyütebilecektir.

3. Uyum Sürecinde Dijitallesme 

Ihtiyaç duyulmasi halinde kolayca erisilebilen güncel belgeler etkin bir uyum sürecinin baslica kaynaklarindan biridir. Sirketler, bir sözlesmenin en son kopyasini veya en son verilen egitim sertifikasini ofis arsivinde fiziki olarak aramak yerine, uyum belgelerini yönetmeye yardimci olmak adina giderek artan bir sekilde yazilim sistemlerine yönelmektedir. Uyum belgeleri bulut tabanli bir portalda depolandiginda, önemli belgelerin kaybolma ihtimali fiziki belgelerin kaybolma ihtimalinden çok daha düsük olur ve yenilemeler ve/veya güncellemeler için son tarihler online olarak takip edilebilir hale gelir. Uyum programlarinin tüm çalisanlar tarafindan erisilebilir olmasi programin uygulanabilirligi açisindan kritiktir. Bu nedenle, özellikle uzaktan çalismayla daha da fazla hissedilen bir sekilde önemi artan dijital yazilim çözümleri, sirket merkezindeki çalisandan sahadaki santiye yöneticisine kadar sirket içindeki yetkili herkesin ayni anda ve hizli bir sekilde uyum belgelerinin en dogru ve güncel versiyonlarina kolayca erismesini saglar. Bu bilgilerin güncel ve tamamen erisilebilir olmasi olasi bir denetim, inceleme, dava ve/veya sorusturma olmasi durumunda haklarin korunmasi ve gerektiginde kullanilabilmesi açisindan da büyük bir avantaj saglar. Ayni zamanda bu sistem sayesinde denetçi, müsteri ve yargi organlari nazarinda uyum programinin uygunlugunun ve takibinin yapildigi da kanitlanabilir.

Sonuç

Türkiye'nin lokomotif sektörlerinden biri olan ve giderek gelisen gayrimenkul sektöründe uyum süreçlerinin, butik insaat sirketlerinden Türkiye'nin en büyük gayrimenkul yatirim ortakliklarina kadar bu sektörde yer alan herkes için büyük önem arz ettigini söylemek mümkündür. Hukuka aykiri islemlerin ve yolsuzluklarin önüne geçilmesi, çalisanlara güvenli bir is ortami saglanmasi, hizla gelisen ve degisen sektör dinamikleri karsisinda isletmenin korunmasi, gerek sirketin olasi bir yasal uyumsuzluktan dogabilecek itibar ve kâr kaybinin engellenmesi gerekse yönetim kurulunun sorumluluk riskinin azaltilmasi için, gayrimenkul sektöründeki uyum düzenlemeleri hakkinda bilgi sahibi olmak önem arz etmektedir. Her ne kadar SPK'ya tabi olmayan gayrimenkul sirketleri disinda uyum programi uygulamasi henüz yasal bir zorunluluk olmasa da uyum programinin küresel anlamda çok sik basvurulan güncel, önemli ve önleyici bir islevi oldugunun bilinciyle aksiyon alinmasi, sirketleri gelecekteki olasi risklerden koruyacaktir. Aksi takdirde, uyum sürecinin dogru yönetilememesi veya eksik noktalar içermesi sirketler aleyhine ciddi mali ve hukuki sonuçlar dogurabilir.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.