Turkey: İmar Kanunu Ve Aykırı Yapılar

Kentleşme ve yapılaşmanın insan yaşamına ve şehir planlamalarına yaraşır şekilde gerçekleşebilmesi için her tür inşaatın başta İmar Kanunu olmak üzere ilgili mevzuat hükümlerine uygun şekilde tamamlanması gerekmektedir. Neredeyse tamamı deprem bölgesinde olduğunu bildiğimiz ülkemizde can ve mal kaybının yaşanmaması, cezai ve hukuki uyuşmazlıklarla hak ihlallerinin yaşanmaması ve modern toplumun gerekliliklerinin yerine getirilebilmesi için taşınmaz mülkiyetinin, toplum ve birey menfaatlerini korumak ve düzenlemek için oluşturulmuş mevzuat hükümlerine aykırı şekilde yapılmaması önem arz etmektedir. İşbu yazımız ile İmar Kanunu'na aykırı yapılar ile mülkiyet ve diğer insan haklarının ihlal edilmemesi kapsamında oluşturulan istisnalar açıklanıp; bu hususlardan doğan bir kısım uyuşmazlıklar ve başvuru yolları tespit edilecektir.

Kaçak Yapı Nedir?

Kaçak bina veya imar yasalarına uymayan yapı, resmi idarelerin bilgisi dışında veya imar düzenlemeleriyle belirlenen kurallara uyulmaksızın inşa edilen yapı anlamına gelir. 3194 Sayılı Kanun'un 20. maddesine göre; bir yapının, imar planına, yönetmeliklere, ruhsata ve ek belgelere uygun bir şekilde inşa edilmesi gerektiği ifade edilmektedir.

Ancak, bu maddenin zıt yorumuyla, bahsedilen kriterlerden herhangi birine aykırı olan bir yapının varlığı durumunda, bu yapı imar düzenlemelerine aykırı kabul edilir. Kanun'un 21. maddesi ise, belediye veya il özel idaresinden ruhsat almadan inşa etmek yasağı getirmektedir. Ruhsatsız yapılar ve ruhsatlı binalardaki ruhsata ve ek belgelere uymayan yapılar, aynı zamanda esaslı tadilatlar da, kaçak yapı olarak kabul edilmektedir.

Önemle vurgulamak gerekir ki; imara aykırılık sadece 20. maddenin ötesindeki durumları içermemektedir. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği ve 3290 ve 3366 Sayılı Kanunlar ile değiştirilen ve bazı maddeler eklenen 2981 Sayılı Kanunun Uygulamasına Dair Yönetmelik, "imar mevzuatına aykırı yapı" terimini içermektedir.

Bu yönetmeliğin 4. maddesi, ruhsatsız binaların, imar planı na uymayan, komşu parsellere, yollara, yeşil alanlara, otoparklara vb. kamusal alanlara tecavüz eden, kesin inşaat yasağı olan bölgelere inşa edilen yapılar olarak kabul edildiğini belirtir. Ayrıca, muhtarlıktan izin alınmadan yapılan yapılar, fen ve sağlık kurallarına uymayan yapılara ek olarak, kat düzenlemesi, taban alanı, komşu mesafeleri, cephe hattı, bina derinliği vb. konulardaki mevzuat hükümlerine uygun olmayan yapılara ve komşu parsellere, yollara, kamusal hizmet ve tesis alanlarına tecavüz eden veya inşa yasağı olan bölgelere inşa edilen yapılar da imar düzensizliği kapsamında değerlendirilir. Sayılan bu iki yönetmelikte İmar Mevzuatı'na aykırı yapıların tanımı yapılmamış olup; örnekleme yoluyla belirtilmiştir.

Kaçak Yapıları Şu Şekilde Sıralayabiliriz

• Yapı ruhsatı olmayan yapılar,
• Yapı ruhsatı ve eklerine aykırı inşa edilen yapılar,
• Köy muhtarlığından izin alınmadan inşa edilen yapılar,
• Fen ve sağlık kurallarına aykırı inşa edilen yapılar,
• Kat düzenine (nizamına) aykırı inşa edilen yapılar,
• Taban alanı katsayısına aykırı inşa edilen yapılar,
• Bina yüksekliği, iç yükseklik, iç bölümlerin ayrımı, çatı eğimi, saçak düzeyi gibi konulara aykırı inşa edilen yapılar,
• Bina derinliği sınırını aşan yapılar,
• İmar planı bölgeleme ilkelerine aykırı yapılar,
• Komşu çekme aralıklarına (diğer yapılarla komşu mesafelere) uymayan yapılar,
• İmar yolu ile ilgili planlara aykırı inşa edilen yapılar,
• Ön cephe hattına aykırı inşa edilen yapılar,
• Komşu parsele tecavüz eden yapılar,
• İmar planlarında yol, yeşil alan, otopark gibi kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış alanlara tecavüz eden yapılar,
• Kesin yapım yasağı olan yerlere inşa edilen yapılar.

Kaçak Yapı Tespiti Nasıl Yapılır, Nasıl Şikâyet Edilir?

Kaçak inşaatın tespit edilmesi ve sonrasındaki süreçte ilk aşama, ruhsatsız olan yapıya ilişkin "Yapı Tatil Tutanağı" düzenlenir (bu tutanakla o andaki inşaat durumu tespit edilerek inşaat mühürlenir) ve yapının imar düzenlemelerine aykırılık teşkil ettiği bilgisi, tapu kaydında beyanlar hanesine yazılır (ilgili idare tarafından tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir).

Bu yapıya İmar Mevzuatı'na aykırılıktan Kanun'un 42/2 maddesince belediyece veya il özel idaresi encümenince idari para cezası kesilir. İnşaat yapana verilen süre içerisinde veya süre verilmediyse en geç bir ay içinde inşaatı yapan yapıyı yıkmaz veya aykırılığa dair hususları düzeltmezse İmar Kanunu madde 32 gereğince belediye ya da il özel encümeni yıkım kararı alır.

Verilen süre içerisinde yapı yıkılmaz veya aykırılık düzeltilmez ise İmar Kanunu madde 42/3'e göre belediye veya il özel idaresi encümeni tarafından ikinci defa idari para cezası uygulanacaktır. Son olarak, İmara Mevzuatı'na aykırı yapı sahibi hakkında Türk Ceza Kanunu'nun (TCK) 184. maddesinde düzenlenen imar kirliliğine neden olma suçu nedeniyle ceza davası açılır.

Kaçak yapıların şikâyeti, imara aykırı yapının yapıldığı yer belediye sınırlarında ise belediyenin Yapı Kontrol Müdürlüğü'ne dilekçe ile gerçekleşmektedir. Çünkü, İmar Kanunu 32. madde gereğince kaçak yapılar belediyeler tarafından yıkılmakta ve kaçak yapı inşası önlenmektedir.

Büyükşehirlerde şikâyetin işleyiş sırası öncelikle ilçe belediyesine şikâyet ve eğer buradan bir sonuç alınamaz ise büyükşehir belediyesine şikâyet şeklindedir.

Köylerdeki kaçak yapıların şikâyeti ise il özel idarelerine yapılmaktadır. Başka şikâyet kanalları olarak ise il özel idaresine veya Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na ALO 181 hattı aracılığıyla şikâyet ve ilgili devlet dairelerine gerekli şikâyet ve ihbarların yapılmasına rağmen sonuç alınamaması durumunda ilgili kamu idaresinin ve kamu görevlilerinin CİMER'e ihbarı seçeneği sayılabilir.

İskân Nedir?

İskan süreci 3194 Sayılı İmar Kanunu gereğince sırasıyla imar planı, inşaat ruhsatı ve iskân ruhsatı olarak üç aşamadan oluşmaktadır. İmar planı, bir bölgede inşaat yapılabilme kabiliyetini belirleyen bölgesel planlardır. Talep üzerine hazırlanabileceği gibi re'sen ilgili devlet kurumlarınca da hazırlanabilir. İmar planı olmayan yerde (halk arasındaki ifadesiyle "imar geçmeyen yerde") yapılaşmak hukuken mümkün değildir. Bu sebeple, imara uygun bir yapı yapılabilmesi için ön koşul, yapının inşa edileceği yerde imar planının olmasıdır.

İmar planının bulunduğu yerde inşaat yapmak isteyen kişiler, projeleri ve ilgili diğer belgeleriyle birlikte ilgili belediye, il özel idare gibi kurumlara başvurarak inşaat ruhsatı almak zorundadır. İnşaat ruhsatı alınmaksızın yapı inşası mümkün değildir. Yapının büyüklüğüne, tipine, türüne göre inşaat ruhsatı alabilecek kişiler belirlenmektedir.

Örneğin, belli bir metrekareyi aşmayan yapılar herkes tarafından inşa edilebilmektedir, bu yapılar için mühendis, mimar, müteahhit olmaya gerek bulunmamaktadır. Fakat, belli bir metrekarenin üzerindeki yapıları da her müteahhit, mühendis, mimar inşa edememektedir. Böylesi büyük yapıları inşa edebilmek için belli niteliklere haiz olmak gerekmektedir.

İnşaat ruhsatı alabilmek için gerekli belgelerin, kanun ve ilgili kurum talebi doğrultusunda hazırlanıp başvuru yapılması akabinde, başvuruya esas alınan projeye uyulması koşuluyla inşaat yapılması için inşaat ruhsatı verilmektedir.

Bu ruhsata uygun olarak inşaat tamamlandıktan sonra, hukuki ve mimari olarak tüm standartlara sahip yapılara verilen belge "Yapı Kullanma İzin Belgesi" halk arasında "İskân Belgesi" olarak bilinmektedir. İskân belgesi, yapının bulunduğu yerdeki belediyeden alınır.

Bu belgesinin alınabilmesi için, öncelikle bu yapı hakkında inşaat ruhsatı alındığı tarihten itibaren iki (2) sene içerisinde yapının inşaatına başlanması ve sonrasında bu tarihten sonraki beş (5) sene içerisinde yapının inşaatının tamamlanması gerekmektedir. Fakat, 5 sene içinde tamamlanması gereken inşaat, projede belirtildiği gibi yapılmamışsa yapının yıkılmasına karar verilebilir.

Bu 5 senelik süre uzatılabileceği gibi, proje de belediye tarafından onaylanmak suretiyle değiştirilebilir. Yani, belediye tarafından onaylanan ve inşaat yapımı için verilen ruhsata aykırı şekilde yapı yapılması halinde, bina tamamlansa dahi iskan belgesi alınamayacaktır.

Tapu Tahsis Belgesi Nedir?

Tapu tahsis belgesi, kamu arazisi üzerinde gecekondu sahibi olan kişilere 1980'li yıllarda verilmiş olan belgedir. Böylece, bu kişiler tapu sahibi olamasalar da ilgili gayrimenkulü kullanma hakkına sahip olmuşlardır.

İmar ve yapı işlemlerini düzenleyen mevzuata ve genel hükümlere bağlı kalınmaksızın kendisine ait olmayan arazi ve arsalar üzerinde sahibinin rızası alınmadan yapılan izinsiz yapılara gecekondu denilmekle birlikte bir dönem ülkemizde, "kaçak gecekondu" niteliğindeki yapı maliklerine, tapu verilmesi amacıyla, devlete ait arazilerde, yapılmış kaçak gecekondulara, ıslah imar planları yapılıncaya kadar Tapu Tahsis Belgeleri dağıtılmıştır. Bu uygulamanın amacı; şehirlere göç eden, konut sahibi olamayan düşük gelirli vatandaşların barınma ihtiyaçlarının karşılanması ve tapu tahsisi yoluyla, konut sahibi olmalarıdır.

Devlete ait taşınmaz üzerinde yapılan gecekondunun şimdilik yıkılmaması, işgal parası veyahut ecrimisil alınmaması, gecekonduda oturmaya devam edilmesi, ileride imar uygulaması yapıldığında, belge sahibine, tapu tahsis belgesini tapuya dönüştürme hakkı verilmesi özelliklerine sahip resmi bir belge olarak da tanımlayabileceğimiz tapu tahsis belgesinin varlığı kanundan değil, uygulamadan kaynaklanmaktadır.

Türk Medeni Kanunu'nda (TMK) düzenlenmemiş bu belge, 1984 tarihli 2981 Sayılı "İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanunun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun" ile hukukumuza girmiştir. Bu belge, 2981 Sayılı İmar Affı Kanunu'nun 10. maddesinde düzenlenmiştir:

Ancak, 2981 Sayılı Kanun, 6306 Sayılı Kanun'un 23. maddesi ile 31.05.2023 tarihi itibariyle yürürlükten kaldırılmıştır.

Tapu tahsis belgesi; kullanış yönünden hazine, belediye, vakıflar genel müdürlüğü ve il özel idareleri için ayrılmış olan ve bunların sahip oldukları taşınmazlar üzerinde, 2981 Sayılı Kanun'la belirlenen çerçevede, ilgili kişilere tanınan şahsi hakları ifade etmektedir.

Halk arasında daha çok "İmar Affı" olarak bilinen yasal düzenlemeler sonucunda idare tarafından düşük gelirli vatandaşların konut sahibi olabilmesi amacıyla verilen tapu tahsis belgesi, gayrimenkulün mülkiyet hakkının tapu tahsis belgesi olan kişide olduğunu göstermez.

Özel şahıs arazilerine ya da özel şahıslarla hisseli taşınmazlarda yapılan gecekondular tapu tahsis belgesinden yararlanamaz. İmar planlarında kamuya ayrılan alanlarda kalan taşınmazlar bu hükümlerden yararlanamaz. Yine, sit alanlarında ve Boğaziçi Kanunu kapsamındaki alanlarda da bu hükümlerden yararlanılamaz.

Tapu tahsis belgesinin tapu senedine dönüştürülebilmesi için bazı şartlar mevcuttur.

• Öncelikle, bu belge dar gelirli vatandaşların zenginleştirilmesini değil, bu kişilerin asgari standartlara ulaşmasını sağlamak olduğundan tapu tahsis belgesine sahip kişilerin başka bir tapu tahsis belgesine sahip olmamaları gerekmektedir. Aynı amaç doğrultusunda, hak sahiplerine 400 metrekareden fazla bir arsanın tahsisi mümkün değildir.
• İkinci şart ise, gayrimenkulün bulunduğu alanda 3290 Sayılı ile değişik 2981 Sayılı yasa uyarınca ıslah imar planı (düzensiz ve sağlıksız biçimde oluşmuş yapı topluluklarının veya yerleşme alanlarının, sınırları belli edilmek suretiyle, mevcut durumu da dikkate alınarak dengeli, düzenli ve sağlıklı hale getirilmesi amacıyla, hâlihazır haritalar üzerine yapılan ve yapılanma şartlarını da belirleyen imar planı olarak tanımlayabiliriz) veya 3194 Sayılı Yasa'nın 18. maddesi uyarınca imar planının yapılmış olma zorunluluğudur.
• Üçüncü şart ise, başvuruda bulunulacak bölgenin Türkiye Cumhuriyeti Devlet Demiryolları'na (TCDD) tahsis edilmiş bir arazi, askeri veya turizm bölgesi, karayolları kamulaştırma, içme suyu havzası içerisinde yer almaması gerekliliğidir.

Tapu Tahsis Belgesine Dayalı Açılabilecek Davalar

2981 Sayılı İmar Kanunu ve 6785 Sayılı İmar Kanunu'nun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun ile imar ve gecekondu mevzuatına aykırı olan yapılara düzenleme getirilmesi amacı ile 3290 Sayılı Kanu'nla değişik "Tapu Verme" kenar başlıklı 10. maddesinin (a) bendi; "Bu kanun hükümlerine göre hazine, belediye, İl Özel İdaresine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğü' nün idare ettiği arsa veya araziler üzerinde, gecekondu sahiplerince yapılmış yapılar, 12. madde hükümlerine göre tespit ettirildikten sonra kayıt maliki kamu kuruluşunca bu yer hak sahibine tahsis edilir ve bu tahsisin yapıldığını tapu sicilinin beyanlar hanesinde göstererek ilgilisine tapu tahsis belgesi verilir.'' hükmü yer almaktadır.

Tapu tahsis belgesi bir mülkiyet belgesi olmayıp, yalnızca fiili kullanmayı belirleyen ve ilgilisine kişisel hak sağlayan bir zilyetlik belgesidir. 2981 Sayılı Kanunla, tapu tahsis belgesi tahsis edilip sonradan tapu senedine dönüştürme şartlarını sağladığı halde hak sahibine tapusu verilmeyen yerlerin tapu kaydının iptal ve tescili istenebilir. Tapu tahsis belgesine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında, hakkın kazanımının mümkün olması hem bu belgenin varlığına hem de aranan koşulların varlığı durumunda söz konusudur.

İptal davalarında, idari işlemin beş unsuru olan yetki, şekil, sebep, konu ve amaç unsurları bakımından hukuka uygunluk denetimi yapılmakta olup; davanın, kararı veren idareye karşı açılması gerekmektedir. Tapu tahsis belgesinin iptaline karşı açılacak dava, idari yargının görev alanındadır. İptal davası açacak vatandaşların idare mahkemelerine başvurması gerekmektedir. Tapu tahsis belgesinden doğan uyuşmazlıklar için açılacak davalar, taşınmaza ilişkin olduğu için açılacak davanın, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması gereklidir.

Açılacak davalar, İdari Yargılama Usulü Kanunu'nda (İYUK) belirtilen sürelere ve dava açma koşullarıyla bağlıdır. Bir idari işlem olan tapu tahsis belgesinin iptali, tapu tahsis belgesinin iptali işleminin iptali istemiyle idare mahkemesinde iptal davası ile istenir. Buna ek olarak; tapu tahsis belgesinin tapu senedine dönüştürülmesi talebinin reddi de yine bir idari işlem olduğundan bu işleme karşı da iptal davası açılabilir. İYUK madde 7 gereğince iptal kararının tebliğinden itibaren 60 gün içinde açılmalıdır. Bu 60 günlük süre hak düşürücü süre niteliğindedir ve dolayısıyla, bu süre geçtikten sonra ilgili, dava açma hakkını kaybeder.

TMK madde 1024 gereğince adına yolsuz tescil yapılmış kişilerin aleyhine, tapu iptal ve tescil davası açılabilecektir.

Tapu iptal ve tescil davalarında taraflarından biri idare olmadığından adli yargıda açılırken; tapu tahsis belgesinden kaynaklı işlemlere karşı açılacak davalar idari yargının görev alanındadır. Buna göre, tapu tahsis belgesinin iptali istemiyle açılacak dava idari yargıda açılacaktır.

Tapu iptal ve tescil davalarında davacı taraf, hukuken tapunun devrini talep etme hakkı olan kişiyi ve bu davada hukuki menfaati bulunan kişiyi ifade etmektedir. Yani, tapu iptal ve tescil davalarında davacı, yolsuz tescil nedeniyle hakkı zedelenen kişi veya hukuken taşınmazın devrini talep etme hakkı olan olmalıdır. Tapu iptal ve tescil davalarının davalı ise lehine yolsuz tescil yapılan kişi veya taşınmazın devri borcu altına giren kişidir. Bir kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilmesi için o kişinin tapuda malik olarak bulunması gerekmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1756 E. 2017/1553 K. sayılı ve 06.12.2017 tarihli kararında adli yargı mahkemelerinin görevli olduğu da açıkça belirtilmiştir:

Tapu tahsis belgesine dayalı tapu iptal ve tescil davasına bakacak mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 04.12.1996 Tarihli ve 1996/14-763-864 Sayılı Kararında; tapu tahsis belgesi bir mülkiyet belgesi olmayıp; yalnızca fiili kullanmayı belirleyen ve ilgilisine kişisel hak sağlayan bir zilyetlik belgesi olduğu belirtilmiştir. Tapu tahsis belgesinin varlığı taşınmazın tescili için yeterli değildir. Buna ek olarak, yukarıda tapu tahsis belgesi nedir sorusu altında bahsedilen şartların sağlanması gerekmektedir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2020/1673 E. 2020/4739 K. Sayılı 09.09.2020 Tarihli Karar:

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.